Tagg-arkiv för: ränta

Bostadsräntor

Jag kan nog lugnt säga att det sällan går en dag utan att vi diskutera husköp hemma. Minst lika ofta kollar vi om det kommit ut några nya hus senaste dygnet för att absolut inte missa ifall det kan vara ett som vi kan tänka oss att köpa. Att sätta en gräns för vilken summa kapital vi vill lägga på ett hus är en sak, att uppskatta framtida kostnader för lånet och hur priserna ser ut om några år en helt annan.

Jag har nu tänkt om något i våra kalkyler och anledningen är dagens låga ränta. Till en början kollade jag på historiska låneräntorna (senaste 25 åren). Jag sammanfattar den historiken med att från slutet på 80-talet till mitten av 90-talet var räntan på 8-14%. 1996 till 2000 omkring 6-10% för att sedan hamnar på mellan 5-8% fram till 2009. Sedan dess har vi haft omkring 3%. Siffrorna är väldigt ungefärliga för att förenkla mitt exempel.

Även om vi inte kommer att se räntor i intervallet kring 10% så kan man nog med all säkerhet utgår ifrån att det finns en stor sannolikhet att vi hamnar på över 5% igen. Det innebär att räntekostnaden inom några år kan vara den dubbla mot dagens. Inga extrema kostnader om vi har ett lån på en miljon dock så kan det nog bli påfrestande för en familj med lån på det tredubbla.

Nu tillbaka till vad jag egentligen vill få fram. Om vi antar att en normalnivå på bolåneräntorna är kring 6% och amorteringstiden 30 år så bör man betala av lånet som ett ”annuitetslån”. Detta innebär att man erlägger samma summa varje månad under de kommande 30 åren. Om man har en rörlig ränta så ökar amorteringen i samma takt som räntan är låg helt enkelt. Gör man på detta sätt så klarar man i nuläget av att amortera 3% av bostadsvärdet extra varje år (plus sina 3% genom att amortera på 30 år). Belåningen av bostaden sjunker alltså med 6% per år med dagens låga räntor. Om fem år (om räntan är kvar på dagens nivåer) så har man en belåning på ”enbart” 70% (minus kontantinsats 15%?). Ränta på ränta effekten medför även att man totalt sett får lägre räntekostnader och snabbare kan amortera om man gör detta redan i början.

Även om det är höga bostadspriser för tillfället så bör de flesta kunna amortera 6% om året med dagens räntenivå. Har man inte ekonomi till detta finns det en risk att man inte heller kan betala räntan när den stiger igen.

/J

Posted in Husplaner | 1 Kommentar

Effekten av en låg ränta

Senaste åren har vi sett en historisk låg ränta i Sverige och andra ”stabila” ekonomier. När jag kollar på aktier med stabil direktavkastning är även den i förhållande till kursen på låga nivåer. Stora massan vill helt enkelt ha en säker avkastning (om även låg) när räntan är lägre än någonsin. Det gäller främst de största bolagen på börsen som har en begränsat tillväxt och istället delar ut vinsten till sina ägare. Bolag med större osäkerhet kring framtida direktavkastningen är med tanke på vinsten lägre värderat. Min tro är att bolagen med en stabil direktavkastning kommer att sjunka i värde när räntenivån stiger igen.

Det mest intressanta är dock att diskussionerna handlar om avkastningskrav (som är lägre idag pga. låg ränta!?). På andra sidan myntet finns det bolagsvinsterna. Det finns sällan skuldfria bolag på börsen. För att uppnå en högre avkastning använder man belåning (hävstång). Här skiljer det sig mycket, ett fastighetsbolag kan utan problem vara belånat till 80% av tillgångarna. Dessa lån kräver också ränta, i det flesta fallen är dessa hedgade så att man kan matcha framtida kassaflöden, dock så få den låga räntan mer och mer påverkan ju längre den håller i sig. Vinsterna ökar då eftersom finansieringskostnaderna blir mindre. Så även om vi trots höga aktiekurser inte är ATH på P/E osv. så kan en del av minskade kostnaderna hänvisas till låga räntan.

Vad händer då om räntan stiger? Jo avkastningskravet kommer att stiga, aktiekurserna sjunker och med en viss fördröjning ökar lånekostnaderna för bolagen igen. Börsbubbla eller ej så är det viktig att vara medveten om konsekvenserna som den aktuella räntenivån medför. Senaste tidens upp- och nedgångar på aktiemarknaden visar vilka korta vinster de som påverkar priserna är ute efter. Det gäller att dra nytta av det istället för att förlora pengar. När vi kollar på ett bolag är tidshorisonten för att äga det många år. Årets utdelning är därmed relativt ointressant och cashflown under kommande fem åren ihop med värdeutvecklingen mer intressant.

Liknande upplever vi även nu när vi börjat kolla på hus. Om räntan räntan hamnar på över 5% kommer priserna troligtvis sjunka med. Den långa amorteringstiden gör att en skillnad från 3 till 5 procent kan pressa priserna utan problem med 5-20 procent på fastigheter.

/J

Posted in Nationalekonomi | Kommentarer inaktiverade för Effekten av en låg ränta

Skuldfri om 140 år

Rapporten från FI har fått en del publicitet både i tidningar samt på en del bloggar. Att amorteringstakten i genomsnitt ligger på 140 år är helt oförståelig. Många nybyggda villor kommer inte ens att stå kvar om hundra år. Dessutom är kanske även dessa oattraktiva om 40 år redan och därmed svårsålda (design, dålig kvalitet mm.). 140 år motsvarar omkring 4 generationer i dagens samhälle. Boendet används helt klart som bankomat för att konsumera (bil, båt, resor mm.) samt investera pengar i aktier och fonder.

Med en linjär amortering på 140 år och antagandet att banken gör en bruttovinst på 1% per år på ett bolån så tjänar (bruttovinst) banken 70% av lånesumman under amorteringstiden. Det finns alltså ett stort intresse av bankerna att hålla priserna samt belåningen uppe. Att korta ner amorteringtiden till 30 år skulle påverka bankernas vinster i stor utsträckning. Kostnaden för lånet ligger på omkring 300% av lånesumman totalt.

Det som gör mig mest fundersam är skuldkvoten som räknas fram. Säg att en försralåntagare idag har en skuldkvot på 350% av den disponibla årsinkomsten (nettoinkomst) så skulle den med samma sparkvot som vi har (nästan 50%) behöva spara i 7 år för att finansiera sitt hus helt med egna medel. Pratar jag med släktingar/vänner i Tyskland och säger att man skulle kunna spara ihop till en villa på mindre än tio år så blir det en del frågetecken. Visst har tyska husen en annan byggteknik (längre hållbarhet? Högre standard?) men båda fyller sitt syfte.

Lösningen är helt klart att ändra beteendet. Att uppmuntra till att spara först och därmed behöva låna mindre andel av köpeskillingen. Det måste även finnas ett amorteringskrav som motsvarar husets värdeminskning. Det viktigast i Sverige som bara erbjuder relativ korta fasta räntor är dock att priserna inte ska styras av kortsiktig låga räntor. Med 140 år genomsnittlig amorteringstakt , i stort sett rörlig ränta och hög belåning är ränterisken i Sverige extremt hög jämfört med andra länder i Europa.

/J

Posted in Nationalekonomi | 4 Kommentarer

ISK – långsiktiga köp

Efter mycket funderingar kring var långsiktiga innehav ska placeras har jag igår kväll gjort en Excel kalkylator. Det finns bara ett problem och det är ingående variablerna. Med dagens ränta (upp till 1 % skatt på ISK) , 6 % avkastning är ISK en fördel. Det som jag satt in i modellen är alternativ kostnaden för att man betalar skatt varje år istället för en totalsumma om 10 år. Jag räknade på att man kan få 2 % ”riskfri” ränta för pengarna som man genom att inte använda ISK sätter in motsvarande skatten varje år på ett vanligt bankkonto istället.

Vinstskatten på vanlig depå betalas inte förrän aktierna är sålda. Att skatta 100.000 kr om 10 år är bättre än att skatta 10.000 kr varje år det närmaste tio åren. Jag tror att många glömmer det.

Nu är det svårt att uppskatta framtida räntan men den är historisk låg och den kommer att stiga igen. Inflationen kommer vara enda sättet att få ordning på ekonomin antagligen. ISK är nog en försäkring för staten att alltid få skatteintäkter på investeringar. Oavsett om värdet halveras eller dubblas ska spararen betala in skatt. Då man inte kan kvitta förlusterna kommer även dessa utgifter minska för staten.

Genom att göra ett par lätta antaganden är det rätt uppenbart att alla inte kan tjäna på ISK.
Börsen är ett slags nollsummespel ena spararens kursvinst blir en annans förlust (framtida förlust). Finns såklart företagsvinster som delas ut, nyemissioner mm . som inte ingår i nollsumman. Alla kan inte vara bättre än genomsnittet.

ISK skyddar staten mot inflationens påverkan. Ränta och inflation hänger ihop. Om exempelvis inflationen är över riksbankens mål ska räntan höjas för att kyla ner produktionen. Att den skyddar staten mot inflation innebär att man redan kontinuerligt får in skatt och inte om X antal år när aktierna har sålds.

Att göra en exakt jämförelse för långsiktiga innehav är svårt, för många variabler är osäkra idag. Just det talar även för att placera långsiktiga innehav (helst utan utdelning) i vanlig depå. Har man kommit 5 år och upptäcker då att ISK inte är så förmånligt så har man redan betalat in skatt för 5 år. Kollar man på BlackPearl till exempel så hoppas jag på en utveckling som innebär att man på traditionella depån inte betalar 30% skatt på vinsten om 20 år utan att kursen mångdubblats och man kan använda sig av maxtaket för vinstbeskattningen. Det en del glömmer är att ta med i sina beräkningar är att om aktien ökar som förväntad i värde, även den nominella beskattningen varje år gör det.

Det finns många variabler som är osäkra och man måste antar låga räntor bland annat för att det långsiktigt ska vara lönsamt. Det finns även ekonomer som räknat på det innan det infördes som säkerligen kom fram till att vissa ska tjäna på det långsiktigt och det är antagligen inte investeraren.

/J

Posted in Ekonomi med fokus på investering | 2 Kommentarer

Swedish Greys - ett WordPress-tema från Nordic Themepark.