Tagg-arkiv för: kreditrisk

Svenska bolåneräntor

Lilleman somnade precis och K är ute på tjejkväll. Så nu har jag äntligen tid över att sätta mig och funderar igenom bolåneräntorna. Vi börjar med ett diagram som jag hittade på Boverkets hemsida:

Bolån & kostnader

Tyskland har minsta skuldsättningen i förhållande till disponibla inkomsten (50% av Sveriges) räntebetalningen kan vi se hamnar på liknande nivåer. Danmarks som ligger långt över Sveriges har påverkats tidigare av omställningen där andelen korta bindningstider ökad och långa (10-15 år) minskad. Den frågan som väckts hos mig är hur Sveriges banker kan tjäna så mycket pengar på bolånen i dagsläget trots en relativ låg ränta?

Visst är reporäntan och stibor på låga nivåer men det har sett liknande ut i de andra två länderna med. Att andelen korta räntor är hög innebär i längden lägre kostnader jämfört med fasta 10-årsräntor. Anledningen är att terminskontrakt, optioner, kostar pengar och kräver att en annan tar motpartsrisken = villig att långa in pengar för samma tidsperiod. Däremot saknar man helt försäkran mot ökade räntekostnader. En ränta på 10% skulle ge omedelbar effekt i Sverige (rörlig ränta), i Tyskland däremot skulle det dröja många år (10-20) innan konsumenterna få känna på den ökade utgiften. På dessa 20 år har ett tysk bolån dessutom hunnit amorteras ner en bra bit medan ett svensk fortfarande tuggar på topplånet…..

Nu har det inte funnits några större kreditförluster i Sverige men på den danska marknaden har det sett värre ut. En kreditförlust måste finansieras med ränteintäkterna vilket i sin tur medför högre bolåneränta. En högre bolåneränta pressar priserna på hus då finansieringskostnaden ökar.

Ju kortare räntor man finansiera sitt boende med desto högre negativ korrelation mellan räntenivå och bostadspriserna helt enkelt. Räntan upp – priserna ner och tvärtom. Risken för prisförändringar på bostadsmarknaden borde därmed vara klart större i Sverige än i Tyskland (vilket vi har sett i en massiv ökning senaste åren i detta land). Vad händer då om priserna går ner? Första steget är att vi tack vare 110% belåning (bil och renovering) vid en ”tvångsförsäljning” behåller en restskuld. I många fall kommer bankerna sitta med kreditförluster och upptäcka en ökad kreditrisk som ska kompenseras genom högre räntor. Högre räntor innebär att priserna sjunker vidare.

Fråga för en som investerar i svenska bankaktier: Är svenska banker verkligen de mest välskötta? Eller har vi bara en bostadsmarknad som aldrig haft några större kreditförluster? Kommer det alltid att vara så? Är en längre bindningstid hos bolånetagaren något som kan motivera högre värdering av en bank (för Sveriges banker en lägre)?

För bolånetagaren att fundera på: Motiverar en lägre finansieringskostnad att inte amortera sitt bolån på 30 år? Kommer priserna alltid att stiga? Kommer nuvarande räntenivån att vara för evigt? Hur ska man gå tillväga för att äga sitt boende innan pensionen?

Jag har ett par exempel som många borde fundera en extra gång över. I Sverige sparar man hellre i fonder till pensionen (med dyra avgifter och risk), istället för att amortera på boendet (amortering = riskfritt) för att få en lägre boendekostnad när summan i det oranga kuveret ska räcka till ända fram till livets slut. Majoriteten svenskar ser räntan för ett bolån som en boendekostnad (ej finansieringskostnad!?) och det är just det som drivit upp bostadspriserna på den nivån som vi befinner oss på idag. En bostadsrätt med en avgift motsvarande vad en likvärdig hyresrätt skulle kosta, dock så ska man renovera insidan av lägenheten med egna medel. En ränteökning med 2% skulle förmodligen sänka värdet på bostadsrätten med 200kSek (för 20 år sedan kostade det 10kSek att köpa denna bostadsrätt på fria marknaden).

Önskar en trevlig helg!
/J

Posted in Husplaner, Nationalekonomi | Kommentarer inaktiverade för Svenska bolåneräntor

Swedish Greys - ett WordPress-tema från Nordic Themepark.