Tagg-arkiv för: investera i fastighet

Budgivningen igång

Igår eftermiddag kom första budet in på det huset som vi är intresserade av. Det är lite stressande att det är igång redan. Huset har varit till salu i ett par veckor och det är bara två dagar sedan vi fick en visning. Vi gjorde en del planer på vad vi vill göra med huset innan visningen men har efter att sett potentialen ändrat vissa.

Det är viktigt att vara realistisk och se jobbet som måste göras. Då det är ett timmerhus med fina orörda detaljer kan man förhoppningsvis återställa en del och riva bort exempelvis plastmattor för att få fram gamla golven. Större renoveringarna omfattar badrummen, köket, all el samt vattenburen värme.

Det blir ett projekt som kommer att kräva tid och pengar dock så är det ekonomisk sett en relativ liten finansiell risk med det objektet. Priset ligger inte allt för långt ifrån värdet på tomten, läget är det bästa man kan tänka sig i den staden för en villa vilket innebär att det ska vara lättare att sälja. Varje åtgärd gör att husets värde stiger och en hel del av dessa är inte kostsamma.

För oss är nästa steg att kolla upp en del saker (med kommunen osv.). En budget för en renovering är färdig, där ingår även en prioriteringslista. Det är viktigt att ställa sig frågan varför köper vi den fastigheten? Svaret är att vi vill ha en trädgård och bo i en villa samtidigt som vi vill kunna renovera objektet och sälja huset om några år med förhoppningsvis vinst som kompenserar tiden som vi avsätta till renovering. Det gäller att hitta en balans som fungerar för oss. Att renovera lagom mycket så att vi inte lever på en byggarbetsplats i flera år, att lägga en summa pengar på boendet som vi känner oss trygga med och samtidigt kan investera i aktier (även om det blir mindre).

Parallellt med själva informationsletandet om huset, besiktningsmän och budget för renoveringen måste vi ha ett lånelöfte. Till det gjorde vi en ny budget igår med en uppskattning om våra utgifter och inkomster framöver. Ett preliminärt löfte har vi fått (då ansökte jag själv om det) och jag tror att vi befinner oss i ett bra ekonomiskt läge för att kunna få ett bra lån.

Det är en spännande process och mycket lärorikt för oss att gå igenom. Mitt mål är att dokumentera varje del i ledet på denna blogg. Både för vår skull så att vi kan utvärdera vilka delar vi kunnat göra bättre – inte tänkte på – skulle gjort tidigare i processen samt för att kunna inspirerar er läsare.

Önskar en trevlig dag!

/J

Posted in Husplaner | Kommentarer inaktiverade för Budgivningen igång

Kalkyl hyresfastighet

Det var ett tag sedan jag skapade mina Excel-filer för att räkna på investeringar direkta i hyresfastigheter. Den sänkta vinstskatten gör att det blir mer gynnsam att äga fastigheten genom ett aktiebolag. Nu är det bara 22% som man ska skatta av den bokförda vinsten vilket innebär att en större del av kassaflödet från hyrorna kan amorteras (istället för att betalas i skatt).

Det viktigaste av allt är att skilja kassaflödet och bokföringstekniska vinsten. I mina investeringskalkyler är utgångspunkten alltid att hela kassaflödet ska amorteras. Ju större kassaflöde desto snabbare minskar skuldsättningen också. Varje krona mindre i skuld ökar vid nästa år kassaflödet eftersom kostnaderna för räntan minskat.

Det är alltså så stort kassaflöde som möjligt (efter skatt) som man vill åt. Vinsten i en enskild firma beskattas både med arbetsgivaravgiften och inkomstskatt (omkring 50% totalt). Resterande del kan användas till amortering. I ett AB med 22% skatt har man alltså 78% kvar (av bokförda vinsten före skatt). Här skjuter man alltså upp skatten (på utdelning) tills man eventuellt såld fastigheten och ska dela ut en klumpsumma till sina ägare. Resterande kostnader kan bokföras på samma sätt, avskrivningar på byggnader, drift och underhåll, även räntan i en enskild firma kan dras av som kostnad (istället för att få 30% på inkomstskatten tillbaka) vilket också är mer gynnsam.

Fördelen med AB är alltså att en större del pengar (som jag kan undvara lång tid) kan jobba åt mig. Det hela fungerar alltså om jag inte behöver ta ut större lön eller utdelningar löpande från verksamheten. Ett företag där jag ska konsumera upp hela vinsten varje år är antagligen inte mer gynnsam som AB. Det som påverka mest är avskrivningstiden på fastigheter som är flergånger mindre än avkastningskravet på dessa.

Jag ska modifiera Excel-modellen en del för att skilja åt kassaflöde och vinst ännu mer.

En enkel regel för de som vill bygga fortast möjligt EK är att i en enskild firma görs det med skattade pengar (50% skatt, samma sort som ens nettolön), medan i ett AB bara 22% skattas och EK därför kan byggas upp med över 50% mer (78/50=1,56).

 

Ha en bra kväll!

/J

Posted in Ekonomi med fokus på investering, Husplaner, Uncategorized | 6 Kommentarer

Swedish Greys - ett WordPress-tema från Nordic Themepark.