Tagg-arkiv för: Husköp

Husköp – bra eller dålig idé?

Har i dagarna funderat mycket kring köp av hus/gård/tomt, som en längre tid hägrat för oss båda vuxna i familjen. Hur skulle det egentligen påverka oss?

Vi har tidigare fokuserat mycket på de positiva aspekterna; trädgård, garage, frihet att göra som vi vill med vårt hem. Samt att vi även har möjligheten rent ekonomiskt. Vi skulle till och med kunna köpa oss ett riktigt fint hus.

Sen kommer tankarna om hur den finansiella aspekten skulle påverka oss. Om vi köper ett dyrare objekt, utan några egentliga renoveringsbehov, kommer tanken på amortering och ränta ständigt att finnas med oss. Om vi å andra sidan köper ett billigare objekt där mycket behöver göras, kommer vi att känna oss jagade av tanken på allt som skall fixas. Det är trots allt en mycket viktig affär, som skulle påverka oss både psykiskt och fysiskt. Något jag känner att vi inte riktigt skulle orka med just nu, med tanke på J:s nya jobb som tar mycket energi samt ankomsten av familjens nya medlem i vår.

I dagsläget känner jag att vi bör skjuta upp det här med köp av fastighet tills vi känner att vi är inne i en period när vi har mer energi. Om det inte är så att ett riktigt bra objekt dyker upp förstås. Då kommer det rycka i husköpar-tarmen!

/K

Posted in Ekonomi med fokus på investering, Husplaner, Uncategorized | Kommentarer inaktiverade för Husköp – bra eller dålig idé?

Husköp – göra en kalkyl

Kommer fortsätta gårdagens inlägg https://investerailivet.wordpress.com/2013/06/07/utrymme-till-huskop/ med några stycken till. Målet är att själv kunna bilda oss en bättre uppfattning om vad vi egentligen är beredda att betala för ett hus och förhoppningsvis även inspirera andra.

Nedan tabell har varit en bra hjälp att på ett relativ enkelt sätt kunna se hur vissa ändringar av ingående variabler påverka helheten. Mest intressant är hur variablerna påverkar ”utgående lån” varje år. I aktuella tabellen skulle vi exempelvis amortera ner lånen från 850k till 202k på tio år. Det blir även tydligare hur summan för ränteutgifterna minskar varje år och amorteringen ökar i samma utsträckning.

Huskalkyl

Siffran Köpesumman är för tillfället lite taget ur luften, då vi egentligen inte kan tänka oss att lägga mer än 10.000 kr i hyra på det perfekta boendet och som jag skrev igår 8 gånger årshyran hamnar vi däromkring. Jag tror att det något slags övre gräns för oss. Skulle vi bygga ett nytt hus borde vi kunna uppfylla våra krav under den summan (egen arbetsinsats är då gratis).

Kontantinsatsen är satt till 15%. Skulle aldrig komma på den tanken att ta ett blancolån för den delen heller.

Räntan är för tillfället en uppskattning närmaste tio åren. Generellt är det aldrig lönsamt i längden att binda sin ränta. Motparten som antar sig förpliktelsen att låna pengarna till en fast ränta vill ha en viss marginal för att göra det. I nuläget skulle jag dock kunna tänka mig att låsa 50% av lånet på 5 år som en slags försäkring. Det finns även en risk att ränteavdraget inte kommer finnas kvar i samma form som idag.

Nu till det mest intressanta Utgifter mån tot. Det är den maximala summan per månad som vi vill låsa upp för ett husköp (den variabeln är viktigaste input i hela formeln, Ränta, Drift och Avskrivning dras av och bildar Summan bredvid Amortering). Ökar den siffran och alla andra variabler oförändrade går alltså Amortering upp och utgående lån varje år minskar (som en bieffekt minskar även räntekostnaden då). Summan 12000 kr motsvarar 30% av vår nettoinkomst för tillfället (nuvarande boendekostnad motsvarar 18%). Andelen sparande i aktier skulle alltså minskar med 12% av vår nettoinkomst, istället skulle vi kunna kalla största delen av amorteringen sparande (förutsatt att huspriserna inte går ner). Totalt sett skulle vi alltså kunna upprätthålla samma sparandekvot och i takt med lägre räntekostnad (mindre lån efter varje amortering) och högre amortering skulle kvoten kunna öka trots att vi fortfarande ”bara” lägger 12000 kr per månad under kategorin boende.

Drift är summan tror komma maximalt krävas för att kunna bo i huset. Här ingår allt från värme till hemförsäkring. Det kan även tänkas innebära att en investering för uppvärmning (bergvärme, vedpanna mm.) kan avbetalas med denna summa.

Avskrivning den mest intressanta punkten. Jag har nog aldrig hört någon talas om en värdeminskning av byggnader eller renoveringsbehov om tjugo år innan de köpte/byggde sina hus. Jag satt 2% där men tror att det snarare kan krävas 3% årligen. Även om man bygger ett helt nytt hus så kommer man att renovera delar av det inom 20 år. Vitvaror kommer att bytas ut, badrum fräschas upp, tapetsera om rum och byta ut golv. En altan ser inte fräsch ut efter 20 år heller och fasaden måste kanske målas var tionde år. Jag tror att man kan klara sig på 20000 kr per år i snitt men då utgår jag ifrån att jag ska göra i stort sett all arbetsinsats själv, förutom det hoppas jag även kunna köpa material till bra priser. Anlitar man någon som ska renovera ett badrum så försvinner 5 år av det beloppet utan problem. Det handlar nog mycket om vad man är villig att göra, hur mycket tid man vill spendera på att renovera själv och leta efter material. Rent praktisk skulle den summan sättas in på ett eget konto för framtida renoveringar eller alternativt amorteras extra. Gör man inga renoveringar kan man nog inte heller förvänta sig att huset ska bibehålla sitt värde i 30 år. Hur många idag vill bo i ett hus med utrustning och inredning från början av 80-talet?

Amortering ett känsligt ämne hos många. Som jag ser det skrämmande att det inte verka amorteras i hos dagens köpare och inte heller finns en tanke på framtida renoveringsbehov/avskrivning. Amortering innebär för oss ett tvingat sparande. Pengarna blir låsta i en enda fastighet som inte ger intäkter utan ger oss besparingar längre fram. Ju mer man amortera desto lägre blir ränterisken samtidig minskar även summan räntekostnader vilket ge utrymme till ännu mer amortering. Det borde enligt min syn vara en självklarhet att lägga en fast summa på sina lån varje månad. Är räntan låg ska man amortera mer.

Mallen ska bara ge en fingervisning på vad det egentligen kan förväntas att kosta. Jag testade samma uträkning på ett hus för 3 miljoner (en bekant som nyligen beställt ett hus för den summan, liknande inkomst som vi har) Jag var tvungen att gå upp till 18000 kr per månad innan det blev ett litet plus på amortering. Lägger man till amortering på trettio år så är man uppe i 27000 kr. Sedan en högre ränta och inget ränteavdrag så räcker inte inkomsterna längre.

Fördelen med att göra den kalkylen blir att vi vet vilket utrymme vi på ett ungefär har. När man sedan kan sätta flera detaljer kan också våra variabler blir flera och antaganden mer exakta. Vi borde kunna amortera huset på tio år samtidigt som vi håller uppe våra aktieinvesteringar på en relativ bra nivå. Det går inte att uppskatta driftkostnaden förrän man vet vilket hus man ska köpa/bygga :)

/J

Posted in Husplaner | 3 Kommentarer

Utrymme till husköp

En del av våra drömmar innebär att vi ska flytta till hus med egen mark. Vi har inte satt på pränt något konkret om hur vi vill leva i framtiden, dock så är ett hus i Sverige en del av det. Vi har några krav som ska uppfyllas av boendet vi ska köpa. För det första ska det vara relativt kort avstånd till familjen – motpolen till det blir att vi ska kunna ha ett relativt bra utbud av jobb inom det området. Det gäller att hitta en kompromiss som fungerar. Själva huset ska vara lagom stort för oss, det krävs inga 200 kvm för att vi ska trivas. Det optimala vore att kunna köpa marken och sedan bygga huset vi vill ha till en rimlig peng. Själva marken ska vara tillräckligt stor för att odla mat, ha egen ved och ett större garage.

Sedan ställer vi oss frågan vad vi är villiga att betala eller snarare vad som är rimligt att betala. Vi kommer att bo ute på landet och räknar därför med att få mer för pengarna än i staden nu. Svåraste biten är den ekonomiska. Vad är ett hus egentligen värt? När kan ett hus kallas för en investering? Jag har inte gjort modellen för beräkningarna färdig än dock så har jag såhär långt kommit fram till att maxpriset borde ligga runt 8 gånger vad motsvarande boende skulle kosta att hyra på årsbasis. Det motsvara 12% intäkter på inköpspriset. 2% Försvinner årligen som avskrivning för byggnadsvärdet, 4% räknar som driftkostnad, 3% är kostnaden för lånet (efter avdrag) och resterande 3% är minimum vad vi själva kräver som avkastning (på totala köpesumman efter alla kostnader). Variablerna kommer så klart ändras beroende på vilket hus man räknar på.

Med denna mall och ingående värden är det dock enkelt att ställa upp och räkna på ”Discounted cash flow” i Excel. Jag använder en något förenklat DCF modell varje gång jag kollar upp möjligheten att köpa hyresfastighet (eller eget boende) just för att se kassaflödet och hur vår egen ekonomi påverkas. Har man dessutom gjort en sådan modell en gång går den lätt att anpassa till andra förutsättningar som exempelvis att köpa genom ett AB eller enskild firma, eller komplettera med intäkter för uthyrning till en student. Jag kan rekommendera alla som är intresserade av investeringar att läsa på om leveraged buyout (LBO). För mig innebar det stor nytta i att kolla djupare på kassaflödet i underliggande investering och vad man kan göra med det. När det gäller fastigheter bruka jag tänka i dessa termer, att genomföra en LBO.

När modellen är färdig, vi satt gränsen vad huset får kosta oss per månad och vi kan jämföra totalsumman med priserna på husen ser vi om det finns en möjlighet. Detta är även viktigt för våra aktieinvesteringar då vi bör veta vilken kontantinsats vi måste ”reservera” och inte ska låsa upp i aktier.

/J

Posted in Husplaner | Kommentarer inaktiverade för Utrymme till husköp

Swedish Greys - ett WordPress-tema från Nordic Themepark.