Tagg-arkiv för: husköp aktiebolag eller enskild firma

Kalkyl hyresfastighet

Det var ett tag sedan jag skapade mina Excel-filer för att räkna på investeringar direkta i hyresfastigheter. Den sänkta vinstskatten gör att det blir mer gynnsam att äga fastigheten genom ett aktiebolag. Nu är det bara 22% som man ska skatta av den bokförda vinsten vilket innebär att en större del av kassaflödet från hyrorna kan amorteras (istället för att betalas i skatt).

Det viktigaste av allt är att skilja kassaflödet och bokföringstekniska vinsten. I mina investeringskalkyler är utgångspunkten alltid att hela kassaflödet ska amorteras. Ju större kassaflöde desto snabbare minskar skuldsättningen också. Varje krona mindre i skuld ökar vid nästa år kassaflödet eftersom kostnaderna för räntan minskat.

Det är alltså så stort kassaflöde som möjligt (efter skatt) som man vill åt. Vinsten i en enskild firma beskattas både med arbetsgivaravgiften och inkomstskatt (omkring 50% totalt). Resterande del kan användas till amortering. I ett AB med 22% skatt har man alltså 78% kvar (av bokförda vinsten före skatt). Här skjuter man alltså upp skatten (på utdelning) tills man eventuellt såld fastigheten och ska dela ut en klumpsumma till sina ägare. Resterande kostnader kan bokföras på samma sätt, avskrivningar på byggnader, drift och underhåll, även räntan i en enskild firma kan dras av som kostnad (istället för att få 30% på inkomstskatten tillbaka) vilket också är mer gynnsam.

Fördelen med AB är alltså att en större del pengar (som jag kan undvara lång tid) kan jobba åt mig. Det hela fungerar alltså om jag inte behöver ta ut större lön eller utdelningar löpande från verksamheten. Ett företag där jag ska konsumera upp hela vinsten varje år är antagligen inte mer gynnsam som AB. Det som påverka mest är avskrivningstiden på fastigheter som är flergånger mindre än avkastningskravet på dessa.

Jag ska modifiera Excel-modellen en del för att skilja åt kassaflöde och vinst ännu mer.

En enkel regel för de som vill bygga fortast möjligt EK är att i en enskild firma görs det med skattade pengar (50% skatt, samma sort som ens nettolön), medan i ett AB bara 22% skattas och EK därför kan byggas upp med över 50% mer (78/50=1,56).

 

Ha en bra kväll!

/J

Posted in Ekonomi med fokus på investering, Husplaner, Uncategorized | 6 Kommentarer

Swedish Greys - ett WordPress-tema från Nordic Themepark.