Tagg-arkiv för: Fastighetsbolag

Amhult 2

Det tog ett tag, men i helgen bestämde vi oss för att köpa en långsiktig post i Amhult 2. Jag har följt bolaget sedan Ägamintid presenterade sina tankar och igår blev det alltså köp.

Beslutet togs av oss båda och med allt större summor i varje bolag känns det viktigt att förankra varje investering. Dessutom är det kul att diskutera med K om hennes tankar kring verksamheten osv. Jag har hela tiden siffrorna i tankarna medans hon fokuserar mer på bolagets framtidsutsikter och om vad hon tror om produkterna/tjänsterna i sig.

När det gäller Amhult har jag varit avvaktande då jag ser några osäkerheter:

Företaget är koncentrerat till en stadsdel, vilket innebär att mycket handlar om utvecklingen i just det specifika området. Vi har själva bott på Hisingen under ett par år och känner området väl, då veckohandlingen i många fall utfördes i Torslanda. I våra ögon kommer området bli mer och mer attraktivt framöver, då pendlingsavståndet till centrum är relativt kort, vilket innebär att den geografiska risken borde vara relativt liten. Vi gick även igenom den presentation av bolaget som VD:n gjorde under Stora Analyskvällen Göteborg 2013 och mycket annat material ihop och både K och jag känner att VD:n och styrelsen inger förtroende.

Själva fastighetsmarknaden är svår att förutspå och jag har en relativt negativ syn på framtida prisutvecklingen. Det känns dock som att räntan kommer vara låg ett tag framöver (några år). För att bli ett förvaltningsbolag krävs det att Amhult får bra betalt för bostadsrätterna, i annat fall kommer man vara tvungen att ta in mer kapital alternativt sakta ner takten på byggnationen. Jag utgår från att man kommer genomföra fler emissioner kommande åren, vilket under rätt förutsättningar säkerligen gynnar befintliga ägarna.

Det jag efter senaste genomgången har insett är att kursutvecklingen nu i början påverkas i första hand av försäljningen av BR. Så fort man sålt dessa minskar risken, som är förknippad med prisutvecklingen, i lika stor grad. Varje hyresobjekt man behåller kan sedan värderas på två olika sätt, förutom substansvärdet tillkommer även kassaflödet. Där tror jag så småningom kassaflödet kommer styra värderingen av bolaget på lång sikt. Risken med hyresrätter anser jag som väldigt liten, då målet på belåningen som bolaget nämner känns rimlig. Kommande vinstavräkning kommer göra möjligt att djupare analysera hur stor potentialen på några års sikt är.

En annan intressant sak som jag insett senaste tiden, är att man faktiskt kan hitta mycket information om försäljningen av deras bostadsrätter. Det är dessutom lärorikt att gå igenom mäklarnas objekt i Amhult och se vad man själv tycker om lägenheterna, området och priset.

Resultatet av den gemensamma genomgången blev en post i bolaget som motsvarar 11% av vår aktieportfölj.

/J

Posted in Ekonomi med fokus på investering | Kommentarer inaktiverade för Amhult 2

Hyresgäst

Fler och fler i vår omgivning börja att köpa sina första bostäder, en del har till och med bytt upp sig till hus. Vi kollar nästan varje vecka på nätet efter hus men det är alltid samma resultat, vilket innebär att vi inte vill skuldsätta oss på det sättet resten av livet. Många som köper mindre lägenheter idag har nog inte heller tänkt på att ett byte längre fram medför beskattning av vinsten och därmed är inte värdet av bostaden det man får netto vid försäljning. Vår nuvarande hyra är ungefär vad ett lån skulle kosta oss (med normala räntenivåer) för en motsvarande bostadsrätt. Skulle jag hypotetisk investera (med belåning) samma summa som en lägenhet skulle kosta oss i exempelvis Immofinanz täcker utdelningen troligtvis hyran. Då slipper jag även risken i en enskild lägenhet (ett område, en stad, ett land), underhållskostnaden, försäljning vid flytt och föreningsavgiften. Samtidigt får jag en bred geografisk riskspridning och en mycket mer likvid investering. Tyvärr är det dock svårare att tillämpa på hus då man sällan kan hyra dessa.

Nu vill vi inte stå utan investeringar i bostäder då dessa utgör en stor del av våra kostnader. En tanke jag har nu har haft ett tag är att köpa fastighetsbolag för omkring 30% av vårt nysparande, dessa aktier kommer vi troligtvis sälja när vi får ett tillfälle att köpa vår egen bostad till rätt pris och med bättre förväntad avkastning.

Det jag har tänkt är att köpa ett bolag var tredje månad ungefär. Då jag gillar Skagens förvaltning kommer jag att kolla upp bolagen i SKAGEN m2 till att börja med. Länk: https://www.skagenfonder.se/Fondoversikt/m2/Portfoljoversikt/ Fonden är knappt ett halvår gammal så historisk avkastning finns inte tillgängligt, däremot tror jag att dom mest kompetenta inom området borde ha resurser att göra sin hemläxa. Istället för att investera i fonden kan man picka guldkornen som man själv gillar mest helt enkelt. Fonderna i sig är trögrörliga, pengarna är låsta och en omfördelning kan ta tid. Skulle en fond sälja av ett stort innehav på en dag kan detta sänka bolagets aktievärde rejält. En populär fond kan även har svårt att placera alla pengar. Har man redan köpt 10% av ett bolags aktier kan det vara svår att öka det till 20% om fonden fördubblas.

När jag ser deras geografiska fördelning jämförs den alltid med GDP Länk: http://en.wikipedia.org/wiki/List_of_countries_by_GDP_%28nominal%29 även om det inte finns en direkt korrelation mellan värdet på bostäder och GDP så är exempelvis indonesien intressant. Över 16% av fonden är investerad i Indonesien som samtidigt utgör bara omkring 1,25% av världens totala GDP.

Nu blir det att kolla igenom innehaven i fonden och sätta upp intressantaste bolagen på bevakningslistan.

/J

Posted in Ekonomi med fokus på investering | Kommentarer inaktiverade för Hyresgäst

Swedish Greys - ett WordPress-tema från Nordic Themepark.