Tagg-arkiv för: DCF

Utrymme till husköp

En del av våra drömmar innebär att vi ska flytta till hus med egen mark. Vi har inte satt på pränt något konkret om hur vi vill leva i framtiden, dock så är ett hus i Sverige en del av det. Vi har några krav som ska uppfyllas av boendet vi ska köpa. För det första ska det vara relativt kort avstånd till familjen – motpolen till det blir att vi ska kunna ha ett relativt bra utbud av jobb inom det området. Det gäller att hitta en kompromiss som fungerar. Själva huset ska vara lagom stort för oss, det krävs inga 200 kvm för att vi ska trivas. Det optimala vore att kunna köpa marken och sedan bygga huset vi vill ha till en rimlig peng. Själva marken ska vara tillräckligt stor för att odla mat, ha egen ved och ett större garage.

Sedan ställer vi oss frågan vad vi är villiga att betala eller snarare vad som är rimligt att betala. Vi kommer att bo ute på landet och räknar därför med att få mer för pengarna än i staden nu. Svåraste biten är den ekonomiska. Vad är ett hus egentligen värt? När kan ett hus kallas för en investering? Jag har inte gjort modellen för beräkningarna färdig än dock så har jag såhär långt kommit fram till att maxpriset borde ligga runt 8 gånger vad motsvarande boende skulle kosta att hyra på årsbasis. Det motsvara 12% intäkter på inköpspriset. 2% Försvinner årligen som avskrivning för byggnadsvärdet, 4% räknar som driftkostnad, 3% är kostnaden för lånet (efter avdrag) och resterande 3% är minimum vad vi själva kräver som avkastning (på totala köpesumman efter alla kostnader). Variablerna kommer så klart ändras beroende på vilket hus man räknar på.

Med denna mall och ingående värden är det dock enkelt att ställa upp och räkna på ”Discounted cash flow” i Excel. Jag använder en något förenklat DCF modell varje gång jag kollar upp möjligheten att köpa hyresfastighet (eller eget boende) just för att se kassaflödet och hur vår egen ekonomi påverkas. Har man dessutom gjort en sådan modell en gång går den lätt att anpassa till andra förutsättningar som exempelvis att köpa genom ett AB eller enskild firma, eller komplettera med intäkter för uthyrning till en student. Jag kan rekommendera alla som är intresserade av investeringar att läsa på om leveraged buyout (LBO). För mig innebar det stor nytta i att kolla djupare på kassaflödet i underliggande investering och vad man kan göra med det. När det gäller fastigheter bruka jag tänka i dessa termer, att genomföra en LBO.

När modellen är färdig, vi satt gränsen vad huset får kosta oss per månad och vi kan jämföra totalsumman med priserna på husen ser vi om det finns en möjlighet. Detta är även viktigt för våra aktieinvesteringar då vi bör veta vilken kontantinsats vi måste ”reservera” och inte ska låsa upp i aktier.

/J

Posted in Husplaner | Kommentarer inaktiverade för Utrymme till husköp

Swedish Greys - ett WordPress-tema från Nordic Themepark.