Tagg-arkiv för: bostadsrätt

Att köpa hus

Just begreppet hus innebär för oss allt från lägenhet, hyresfastigheter till lantbruk.

Förenklat sett finns det två anledningar till att man vill köpa hus/boende:

  • Man köper för att man vill bo i det geografiska området eller i just den byggnaden. Har man det ändamålet för boendet man köper, så betalar man upp till vad man själv tycker det är värt.
  • Man vill investera sina pengar och tror att det ger en långsiktig ekonomisk fördel att köpa ett hus.

Att köpa för att bo skulle jag vilja säga är majoritetens ändamål. Priserna är alldeles för höga för att kunna se köpet som en investering med en rimlig avkastning (då antar jag att prisutvecklingen inte kommer vara den samma i framtiden som senaste 15 åren). Egen erfarenhet av hur personer i vår omgivning resonerar kring husköp förtydligar även detta. Jag har träffat en del människor med bra jobb och utbildning som säger att ”det är billigare att betala ränta än att hyra, amortera kommer jag aldrig att göra”. Många pressar sin ekonomi genom att räkna på hur mycket ränta man har råd att betala.

Vi har gjort flera kalkyler både på hyresfastigheter (3-5 lägenheter i en stor villa på ”landsbygden”) som vi var intresserade av att köpa samt vanliga villor i Göteborgsområdet. Uträkningarna gjordes både med ett hypotetiskt AB som ägare, enskild firma samt privatperson. Resultatet blev att vi ansåg hela fastighetsmarknaden övervärderad med en alldeles för låg avkastning. Den avkastningen vi skulle fått i småstäderna hade krävts i Göteborg för att göra det intressant i nuläget. Tankesättet liknar en LBO (leveraged buyout) och känns som en bra utgångspunkt.

Vårt mål med en fastighet är att den ska kunna amorteras på 15 år. Då är vi beredda att hyra ut en del av vårt boendehus och genomföra så mycket som möjligt av renoveringarna själva.

Nu är det svårt att räkna på en avkastning men vi använde följande parametrar (en väldigt förenklad modell):

”Intäkter”:

  • Summan som ett likadant boende skulle kosta oss att hyra (med hänsyn på eventuell yta som vi hyr ut istället för att utnyttja själva).
  • Hyresintäkterna för eventuell uthyrning (netto).
  • Övriga intäkter som fastigheten kan ge (uthyrning av garage, ställplats för husvagn, sälja träd på rot, arrende för mark mm. netto)

Kostnader:

  • Ränta (netto)
  • Driftskostnader
  • Framtida renoveringar (alternativt använda en rimlig procentsats för avskrivning av byggnader)

Kassaflödet:

  • Summan ”Intäkter” minus kostnader ska amorteras. Allt positivt kassaflöde ska därmed återbetala lånet. För att klara amorteringen på max 15 år krävs det alltså ett genomsnittligt kassaflöde på 6% av köpeskillingen.

Risker och eget kapital

Det är klart att man får en bra avkastning på eget kapital. Med 15% kontantinsats och 85% lån skulle man om 15 år ha 6,66 gånger pengarna. Skulle man tillämpa samma tänk på aktiemarknaden där man kör med belåning (hävstång på 6,66) skulle man antagligen kunna uppnå samma avkastning med mindre jobb.

Likviditeten är inte densamma för en fastighet som för en aktieportfölj heller. Att sälja en bostad kan ta några månader. Visst finns det säkerligen möjlighet att belåna fastigheten på nytt, men då har man kvar risken i underliggande tillgången. Man kan oftast bara köpa en fastighet vilket innebär liten möjlighet till diversifiering. Man satsar allt på ett geografiskt område i en enda typ av tillgång.

Är det rimligt att köpa ett hus för 2 miljoner (med 300 000 kr i kontantinsats), ett buffertsparande på 50 000 kr och fonder/aktier för 150 000 kr (dvs. totalt EK på 500 000 kr) där exponeringen mot just fastigheten utgör 400% av EK? Ingen vidare diversifiering enligt oss och antagligen inte hållbart i längden heller, för dem som amorterar i långsam takt (nästintill inget alls).

Räntan är historiskt låg, högre inflation väntar så småningom, arbetslösheten förväntas stiga närmaste åren och den globala konjunkturen kan behöva ett antal år av återhämtning.

Tankar kring BR vs. Villa

En bostadsrätt innebär att man inte kan ta vissa beslut kring större renoveringar själv. Avgiften ska betalas varje månad oavsett om lägenheten är tom eller inte. Man betalar genomsnittet för alla medlemmar för uppvärmning och vatten, alltså ingen möjlighet att minskar kostnaderna i samma omfattning som man själv minskar sin användning. Skulderna som föreningen har innebär att man exponerar sig med högre skulder än ens egna lån. Ränterisken är inte enbart på ens egna lån utan även på andelen i föreningen (ökar räntan påverkas även kostnaderna för föreningens skulder). Fördelen kan beskrivas som att man har ett smidigare boende med liten arbetsinsats och sällan oförutsedda kostnader som drabbar enbart en själv. Renoveringar genomförs förhoppningsvis till ett bra pris (stordriftsfördelar).

Att äga en villa innebär eget ansvar för allt som uppstår. Renovering, gräsklippning, säkerställning av driften (allt från sophantering till värme). Man står som enskild individ i förhandlingar mot andra parter, exempelvis banker och hantverkare. Man behöver lägga ner mer tid helt enkelt. En stor fördel är att man fattar alla beslut själv. Ingen kan hindra en från att hyra ut, renovera fasaden, bygga varmgarage, installera solceller eller bygga ut vinden. Man bestämmer även själv i vilken takt de totala skulderna ska amorteras, samt hur renoveringar ska finansieras.

Jämför man priserna så skulle vi ha lättare att få ihop kalkylerna på ett hus än en bostadsrätt. Prisskillnaderna är inte så stora som de borde vara (med hänsyn till föreningens skulder känns BR betydligt dyrare?).  Möjligheterna till att öka intäkterna samt minska kostnaderna är betydligt större i en villa dessutom.

/J

Posted in Husplaner | 1 Kommentar

Swedish Greys - ett WordPress-tema från Nordic Themepark.