Tagg-arkiv för: Bostadslån

Bostadslån Tyskland vs Sverige

Ett bolån i Sverige kräver numera 15 % kontantinsats (kan förstås kringgås med andra privatlån som har en högre ränta). I bankernas kalkyler finns det även med som krav att man ska klara av att betala upp till en viss ränta (omkring 7 %). Räntan beräknas nog i nästan alla fall efter avdrag (nettokostnaden för låntagaren). Senaste tiden har det pratas om att kräva amortering. Med det menar bankerna att man ska amortera ner till 75 % belåning. Förutom det krävs det en fastanställning vilket i många fall (konsulter) kan innebära en uppsägningstid på 1 månad.

I Tyskland är det 20-30 % eget kapital som gäller för det mesta. Visst finns det undantag men då görs det en utförlig bedömning av den långsiktiga återbetalningsförmågan hos låntagaren. Det är inte heller ovanligt att man först spara ihop 30-40 % av köpesumman innan man gör sin första bostadsaffär. En skillnad är att det finns skatterfördelar för bostadssparandet, man gynnas för att först spara och sedan investera helt enkelt. Det är inga problem att hitta lån med en bunden ränta på 25-30 år. Bankerna eftersträva även en amorteringstakt på 2-4 % av lånet per år. Förutom en fastanställning görs även en bedömning av hur säkert jobben är. Är man ”Beamter” (livslång anställning) exempelvis bedöms risken lägre och därmed minskar räntan, samtidigt finns högre utrymme till högre belåningsgrad.

Jag ser några avgörande skillnader när man tänker på bankernas kreditrisker (därmed indirekt låntagarens risk att inte kunna betala tillbaka lånen).

Kontantinsatsen är klar en skillnad. Tyska banker kräver i stort sett lika stor kontantinsats (alternativ eget kapital i form av bundna pengar) som svenska banker pratar om att man bör amortera ner till i nuläget.

Ränterisken är betydligt högre i Sverige, ingen vet på vilken nivå räntan ligger på om 5 eller 10 år. Är den på 10 % ser det inte ljust ut för många. Samtidigt har ränteavdraget en negativ påverkan när arbetslösheten stiger. Sjunker bruttoinkomsten finns det mindre att få tillbaka på skatten. Införandet av jobbskatteavdraget borde också haft en påverkan på samma sätt, då marginalskatten för medelinkomsttagaren sjunkit vilket innebär högre nettokostnader för lånen. En fast ränta på hela amorteringstiden är inte unikt för Tyskland, det finns samma lån i Frankrike och andra länder. Låntagaren kan därmed alltid utgå ifrån på vilken nivå räntekostnaderna kommer att ligga under hela amorteringstiden. Ränteavdraget gynnar dessutom köparna att ta lån i Sverige istället för att ge en morot för att spara innan själva köpet.

Tyskland ligger steget före i att göra en individuell bedömning av låntagarens arbetssituation. Därmed kan man även påverka räntekostnader och utrymme till belåning genom att välja olika säkra jobb.

Bostadsbubbla eller ej i Sverige men jag är helt säker på att belåningen kommer att minska i framtiden. Bankernas krav kommer att öka och villkoren för att låna blir hårdare. Antagligen kommer så småningom även statens subventioner (ränteavdrag) av bankernas vinster att avskaffas så småningom. Varje sänkning av inkomstskatten minskar den redan idag. Indirekt kommer detta även påverka svenska bankers utlåning/vinsterna och därmed framtida kassaflödet/aktiekursen.

/J

Posted in Ekonomi med fokus på investering, Husplaner | Kommentarer inaktiverade för Bostadslån Tyskland vs Sverige

Swedish Greys - ett WordPress-tema från Nordic Themepark.