Tagg-arkiv för: amortering

Husköp – göra en kalkyl

Kommer fortsätta gårdagens inlägg https://investerailivet.wordpress.com/2013/06/07/utrymme-till-huskop/ med några stycken till. Målet är att själv kunna bilda oss en bättre uppfattning om vad vi egentligen är beredda att betala för ett hus och förhoppningsvis även inspirera andra.

Nedan tabell har varit en bra hjälp att på ett relativ enkelt sätt kunna se hur vissa ändringar av ingående variabler påverka helheten. Mest intressant är hur variablerna påverkar ”utgående lån” varje år. I aktuella tabellen skulle vi exempelvis amortera ner lånen från 850k till 202k på tio år. Det blir även tydligare hur summan för ränteutgifterna minskar varje år och amorteringen ökar i samma utsträckning.

Huskalkyl

Siffran Köpesumman är för tillfället lite taget ur luften, då vi egentligen inte kan tänka oss att lägga mer än 10.000 kr i hyra på det perfekta boendet och som jag skrev igår 8 gånger årshyran hamnar vi däromkring. Jag tror att det något slags övre gräns för oss. Skulle vi bygga ett nytt hus borde vi kunna uppfylla våra krav under den summan (egen arbetsinsats är då gratis).

Kontantinsatsen är satt till 15%. Skulle aldrig komma på den tanken att ta ett blancolån för den delen heller.

Räntan är för tillfället en uppskattning närmaste tio åren. Generellt är det aldrig lönsamt i längden att binda sin ränta. Motparten som antar sig förpliktelsen att låna pengarna till en fast ränta vill ha en viss marginal för att göra det. I nuläget skulle jag dock kunna tänka mig att låsa 50% av lånet på 5 år som en slags försäkring. Det finns även en risk att ränteavdraget inte kommer finnas kvar i samma form som idag.

Nu till det mest intressanta Utgifter mån tot. Det är den maximala summan per månad som vi vill låsa upp för ett husköp (den variabeln är viktigaste input i hela formeln, Ränta, Drift och Avskrivning dras av och bildar Summan bredvid Amortering). Ökar den siffran och alla andra variabler oförändrade går alltså Amortering upp och utgående lån varje år minskar (som en bieffekt minskar även räntekostnaden då). Summan 12000 kr motsvarar 30% av vår nettoinkomst för tillfället (nuvarande boendekostnad motsvarar 18%). Andelen sparande i aktier skulle alltså minskar med 12% av vår nettoinkomst, istället skulle vi kunna kalla största delen av amorteringen sparande (förutsatt att huspriserna inte går ner). Totalt sett skulle vi alltså kunna upprätthålla samma sparandekvot och i takt med lägre räntekostnad (mindre lån efter varje amortering) och högre amortering skulle kvoten kunna öka trots att vi fortfarande ”bara” lägger 12000 kr per månad under kategorin boende.

Drift är summan tror komma maximalt krävas för att kunna bo i huset. Här ingår allt från värme till hemförsäkring. Det kan även tänkas innebära att en investering för uppvärmning (bergvärme, vedpanna mm.) kan avbetalas med denna summa.

Avskrivning den mest intressanta punkten. Jag har nog aldrig hört någon talas om en värdeminskning av byggnader eller renoveringsbehov om tjugo år innan de köpte/byggde sina hus. Jag satt 2% där men tror att det snarare kan krävas 3% årligen. Även om man bygger ett helt nytt hus så kommer man att renovera delar av det inom 20 år. Vitvaror kommer att bytas ut, badrum fräschas upp, tapetsera om rum och byta ut golv. En altan ser inte fräsch ut efter 20 år heller och fasaden måste kanske målas var tionde år. Jag tror att man kan klara sig på 20000 kr per år i snitt men då utgår jag ifrån att jag ska göra i stort sett all arbetsinsats själv, förutom det hoppas jag även kunna köpa material till bra priser. Anlitar man någon som ska renovera ett badrum så försvinner 5 år av det beloppet utan problem. Det handlar nog mycket om vad man är villig att göra, hur mycket tid man vill spendera på att renovera själv och leta efter material. Rent praktisk skulle den summan sättas in på ett eget konto för framtida renoveringar eller alternativt amorteras extra. Gör man inga renoveringar kan man nog inte heller förvänta sig att huset ska bibehålla sitt värde i 30 år. Hur många idag vill bo i ett hus med utrustning och inredning från början av 80-talet?

Amortering ett känsligt ämne hos många. Som jag ser det skrämmande att det inte verka amorteras i hos dagens köpare och inte heller finns en tanke på framtida renoveringsbehov/avskrivning. Amortering innebär för oss ett tvingat sparande. Pengarna blir låsta i en enda fastighet som inte ger intäkter utan ger oss besparingar längre fram. Ju mer man amortera desto lägre blir ränterisken samtidig minskar även summan räntekostnader vilket ge utrymme till ännu mer amortering. Det borde enligt min syn vara en självklarhet att lägga en fast summa på sina lån varje månad. Är räntan låg ska man amortera mer.

Mallen ska bara ge en fingervisning på vad det egentligen kan förväntas att kosta. Jag testade samma uträkning på ett hus för 3 miljoner (en bekant som nyligen beställt ett hus för den summan, liknande inkomst som vi har) Jag var tvungen att gå upp till 18000 kr per månad innan det blev ett litet plus på amortering. Lägger man till amortering på trettio år så är man uppe i 27000 kr. Sedan en högre ränta och inget ränteavdrag så räcker inte inkomsterna längre.

Fördelen med att göra den kalkylen blir att vi vet vilket utrymme vi på ett ungefär har. När man sedan kan sätta flera detaljer kan också våra variabler blir flera och antaganden mer exakta. Vi borde kunna amortera huset på tio år samtidigt som vi håller uppe våra aktieinvesteringar på en relativ bra nivå. Det går inte att uppskatta driftkostnaden förrän man vet vilket hus man ska köpa/bygga :)

/J

Posted in Husplaner | 3 Kommentarer

Skuldfri om 140 år

Rapporten från FI har fått en del publicitet både i tidningar samt på en del bloggar. Att amorteringstakten i genomsnitt ligger på 140 år är helt oförståelig. Många nybyggda villor kommer inte ens att stå kvar om hundra år. Dessutom är kanske även dessa oattraktiva om 40 år redan och därmed svårsålda (design, dålig kvalitet mm.). 140 år motsvarar omkring 4 generationer i dagens samhälle. Boendet används helt klart som bankomat för att konsumera (bil, båt, resor mm.) samt investera pengar i aktier och fonder.

Med en linjär amortering på 140 år och antagandet att banken gör en bruttovinst på 1% per år på ett bolån så tjänar (bruttovinst) banken 70% av lånesumman under amorteringstiden. Det finns alltså ett stort intresse av bankerna att hålla priserna samt belåningen uppe. Att korta ner amorteringtiden till 30 år skulle påverka bankernas vinster i stor utsträckning. Kostnaden för lånet ligger på omkring 300% av lånesumman totalt.

Det som gör mig mest fundersam är skuldkvoten som räknas fram. Säg att en försralåntagare idag har en skuldkvot på 350% av den disponibla årsinkomsten (nettoinkomst) så skulle den med samma sparkvot som vi har (nästan 50%) behöva spara i 7 år för att finansiera sitt hus helt med egna medel. Pratar jag med släktingar/vänner i Tyskland och säger att man skulle kunna spara ihop till en villa på mindre än tio år så blir det en del frågetecken. Visst har tyska husen en annan byggteknik (längre hållbarhet? Högre standard?) men båda fyller sitt syfte.

Lösningen är helt klart att ändra beteendet. Att uppmuntra till att spara först och därmed behöva låna mindre andel av köpeskillingen. Det måste även finnas ett amorteringskrav som motsvarar husets värdeminskning. Det viktigast i Sverige som bara erbjuder relativ korta fasta räntor är dock att priserna inte ska styras av kortsiktig låga räntor. Med 140 år genomsnittlig amorteringstakt , i stort sett rörlig ränta och hög belåning är ränterisken i Sverige extremt hög jämfört med andra länder i Europa.

/J

Posted in Nationalekonomi | 4 Kommentarer

Bostadslån Tyskland vs Sverige

Ett bolån i Sverige kräver numera 15 % kontantinsats (kan förstås kringgås med andra privatlån som har en högre ränta). I bankernas kalkyler finns det även med som krav att man ska klara av att betala upp till en viss ränta (omkring 7 %). Räntan beräknas nog i nästan alla fall efter avdrag (nettokostnaden för låntagaren). Senaste tiden har det pratas om att kräva amortering. Med det menar bankerna att man ska amortera ner till 75 % belåning. Förutom det krävs det en fastanställning vilket i många fall (konsulter) kan innebära en uppsägningstid på 1 månad.

I Tyskland är det 20-30 % eget kapital som gäller för det mesta. Visst finns det undantag men då görs det en utförlig bedömning av den långsiktiga återbetalningsförmågan hos låntagaren. Det är inte heller ovanligt att man först spara ihop 30-40 % av köpesumman innan man gör sin första bostadsaffär. En skillnad är att det finns skatterfördelar för bostadssparandet, man gynnas för att först spara och sedan investera helt enkelt. Det är inga problem att hitta lån med en bunden ränta på 25-30 år. Bankerna eftersträva även en amorteringstakt på 2-4 % av lånet per år. Förutom en fastanställning görs även en bedömning av hur säkert jobben är. Är man ”Beamter” (livslång anställning) exempelvis bedöms risken lägre och därmed minskar räntan, samtidigt finns högre utrymme till högre belåningsgrad.

Jag ser några avgörande skillnader när man tänker på bankernas kreditrisker (därmed indirekt låntagarens risk att inte kunna betala tillbaka lånen).

Kontantinsatsen är klar en skillnad. Tyska banker kräver i stort sett lika stor kontantinsats (alternativ eget kapital i form av bundna pengar) som svenska banker pratar om att man bör amortera ner till i nuläget.

Ränterisken är betydligt högre i Sverige, ingen vet på vilken nivå räntan ligger på om 5 eller 10 år. Är den på 10 % ser det inte ljust ut för många. Samtidigt har ränteavdraget en negativ påverkan när arbetslösheten stiger. Sjunker bruttoinkomsten finns det mindre att få tillbaka på skatten. Införandet av jobbskatteavdraget borde också haft en påverkan på samma sätt, då marginalskatten för medelinkomsttagaren sjunkit vilket innebär högre nettokostnader för lånen. En fast ränta på hela amorteringstiden är inte unikt för Tyskland, det finns samma lån i Frankrike och andra länder. Låntagaren kan därmed alltid utgå ifrån på vilken nivå räntekostnaderna kommer att ligga under hela amorteringstiden. Ränteavdraget gynnar dessutom köparna att ta lån i Sverige istället för att ge en morot för att spara innan själva köpet.

Tyskland ligger steget före i att göra en individuell bedömning av låntagarens arbetssituation. Därmed kan man även påverka räntekostnader och utrymme till belåning genom att välja olika säkra jobb.

Bostadsbubbla eller ej i Sverige men jag är helt säker på att belåningen kommer att minska i framtiden. Bankernas krav kommer att öka och villkoren för att låna blir hårdare. Antagligen kommer så småningom även statens subventioner (ränteavdrag) av bankernas vinster att avskaffas så småningom. Varje sänkning av inkomstskatten minskar den redan idag. Indirekt kommer detta även påverka svenska bankers utlåning/vinsterna och därmed framtida kassaflödet/aktiekursen.

/J

Posted in Ekonomi med fokus på investering, Husplaner | Kommentarer inaktiverade för Bostadslån Tyskland vs Sverige

Swedish Greys - ett WordPress-tema från Nordic Themepark.