Arkiv för: Husplaner

Bygga nytt?

Dämmung

Det var ganska exakt ett år sedan som jag skrev på anställningsavtalet till nya jobbet. Lika länge har vi också varit på jakt efter ett hus. Jag vet inte om vi är för kräsna eller enbart för medvetna om vad husen kostar oss i längden, men i de flesta fall har vi enbart varit beredda att betala omkring 80% av slutpriset.

Nu har vi till viss del sänkt våra krav och är beredda att köpa en mindre tomt än vi långsiktigt vill ha. Istället kommer vi dock bygga huset själva. Än så länge har jag som mål att lyckas bygga ett fint hus för en miljon. Imorgon är det dags att kolla på hur möjligheterna för tomtköp ser ut och efter det blir det att skissa för att sedan kunna räkna på materialkostnaden.

Alternativet med att bygga nytt just nu innebär att vi förmodligen bara komma bo i huset själva i några år. Fram tills vi hittar mark eller hus som vi kan tänka oss att utveckla till det vi drömmer om. Huset måste därför kunna hyras ut och generera en hyfsad avkastning. Hyresläget i staden är så pass bra att ett hus på en miljon utan problem kan generera en nettoavkastning på över 100 kSEK per år. Vid uthyrning skulle vi dessutom ha en belåning på 50-60% (av byggkostnaden), vilket ger en bra avkastning på EK.

Förhoppningsvis ska vi lyckas få ihop en budget rätt fort efter att vi sett alternativen på tomt och därmed kunna skissa på olika hus. Min uppfattning är att det inte är orimligt att lyckas bygga ett hus för under en miljon, med en relativt hög standard. Det gäller dock att planera det hela väldigt väl. Köpa rätt material på rätt ställe, egna arbetsinsatsen ska läggas på rätt sak, kunna ta hjälp av bekanta och rätta kontakterna.

/J

Posted in Husplaner | Kommentarer inaktiverade för Bygga nytt?

Husvisningar

Bara för ett par veckor sedan var vi med på en budgivning på ett intressant objekt. Någon var dock beredd att betala mer än oss i slutet. Vi kör en sökning på nya objekt dagligen, dock så är vi inte desperata efter att köpa något utan vill hitta ett bra objekt till rimligt pris.

Igår kom två annonser ut som intresserade oss och vi ska på båda visningarna. Vi har kommit till en punkt där varje hus räknas som om det vore en investering. Köpeskilling plus renoveringar dividerat med årshyran ge oss ett P/E-tal. Varje objekt tar förstås tid och energi. Kontakta mäklaren, gå igenom säljarens besiktningsprotokoll och sedan visning. Känns huset fortfarande aktuellt är det dags för kalkyl på renoveringar. I många fall ingår vissa tillbyggen och liknande som kräver bygglov. Dessutom alltid bra att veta vad kommunen har för planer för området.

Genom att köpa ett objekt med en del jobb på räknar jag med att vi rent pengamässigt kan få ett hus 200-500 kSek billigare än om vi hade köpt ett färdigrenoverat. Husen vi kollar på just nu räknar vi med att bo i under omkring 2 år sedan är det dags för oss att hitta något som motsvarar våra långsiktiga mål bättre. Det är därför extra viktigt att huset hinner renoveras relativt fort, samt ska generera över 5% avkastning på totalt kapital årligen (efter underhåll och drift). Genom lagom belåning (50-65%) och låga räntan kan avkastningen blir upp mot 10% årligen på en del villor jag räknade på. Beräkningarna är oberoende av prisutvecklingen då jag antar att hyrorna i området inte skulle sjunka om priserna går ner.

/J

Posted in Husplaner | Kommentarer inaktiverade för Husvisningar

Uthyrning av småhus och ägarlägenhet

Vi har hela tiden tanken i bakhuvudet att hyra ut delar av vårt framtida hus, eller rent av köpa hus för att hyra ut. Jag har flertalet gånger läst igenom skattereglerna, men inte riktig gått igenom vilka möjligheter det ger. Eldelen är intressant, då man genom olika alternativ kan föra över uppvärmningskostnaden på hyresgästen. Exempelvis om man tillhandahåller ved, men hyresgästen hellre använder direktverkande el. Det viktiga är att man måste kunna avskilja den faktiska förbrukningen.

Schablonavdraget erbjuder möjligheten att få upp till 50.000 kr per år skattefritt, av överstigande summa beskattas bara 80% med kapitalinkomstskatten. Det som jag inte var medveten om tidigare var att det gäller per hus och inte per ägare. Äger man två fritidshus kan man alltså utnyttja schablonavdraget två gånger!

Rent spontant blir det mest intressant att kolla på småhus som hyrs ut till turister. I vissa områden kan dessa köpas till summor som motsvarar färre än 5 års hyresintäkter (P/E 5?). Även när det gäller vanliga villor borde det vara intressant att köpa för summor under miljonen.

Nedan ett utdrag från Skatteverkets hemsida:

Hyran som hyresgästen betalar till dig är en skattepliktig intäkt och beskattas som inkomst av kapital. Du ska redovisa ersättning som du fått både i kontanter och i annan form.

Om hyresgästen, efter överenskommelse med dig, har målat, tapetserat, reparerat eller liknande, ska värdet av arbetet tas upp som intäkt. Om hyresgästen åtar sig att svara för exempelvis el eller telefon, och du får en ersättning som motsvarar den faktiska utgiften för hyresgästens egen förbrukning, ska du inte ta upp ersättningen som hyra. Får du en schablonmässig ersättning ska den däremot tas upp som hyra.

Från hyresintäkten får du göra två schablonavdrag. För varje småhus och ägarlägenhet får man göra avdrag med

40 000 kronor och
20 procent av bruttointäkten (hyresintäkt före avdrag) år 2013.

Detta gäller oavsett hur många som äger huset eller lägenheten. Om en person äger och hyr ut två stycken fritidshus får 40 000 kronor dras av per hus, det vill säga 80 000 kronor totalt. Samma regler gäller oavsett om fritidshuset finns i Sverige eller utomlands.

Avdragen får inte överstiga hyresintäkten. Du får inte dra av dina verkliga kostnader även om dessa varit högre. Detta innebär exempelvis att du inte får göra avdrag för utgifter som du har haft för reparationer, även om utgifterna har orsakats av uthyrningen.

/J

Posted in Husplaner | Kommentarer inaktiverade för Uthyrning av småhus och ägarlägenhet

Svenska bolåneräntor

Lilleman somnade precis och K är ute på tjejkväll. Så nu har jag äntligen tid över att sätta mig och funderar igenom bolåneräntorna. Vi börjar med ett diagram som jag hittade på Boverkets hemsida:

Bolån & kostnader

Tyskland har minsta skuldsättningen i förhållande till disponibla inkomsten (50% av Sveriges) räntebetalningen kan vi se hamnar på liknande nivåer. Danmarks som ligger långt över Sveriges har påverkats tidigare av omställningen där andelen korta bindningstider ökad och långa (10-15 år) minskad. Den frågan som väckts hos mig är hur Sveriges banker kan tjäna så mycket pengar på bolånen i dagsläget trots en relativ låg ränta?

Visst är reporäntan och stibor på låga nivåer men det har sett liknande ut i de andra två länderna med. Att andelen korta räntor är hög innebär i längden lägre kostnader jämfört med fasta 10-årsräntor. Anledningen är att terminskontrakt, optioner, kostar pengar och kräver att en annan tar motpartsrisken = villig att långa in pengar för samma tidsperiod. Däremot saknar man helt försäkran mot ökade räntekostnader. En ränta på 10% skulle ge omedelbar effekt i Sverige (rörlig ränta), i Tyskland däremot skulle det dröja många år (10-20) innan konsumenterna få känna på den ökade utgiften. På dessa 20 år har ett tysk bolån dessutom hunnit amorteras ner en bra bit medan ett svensk fortfarande tuggar på topplånet…..

Nu har det inte funnits några större kreditförluster i Sverige men på den danska marknaden har det sett värre ut. En kreditförlust måste finansieras med ränteintäkterna vilket i sin tur medför högre bolåneränta. En högre bolåneränta pressar priserna på hus då finansieringskostnaden ökar.

Ju kortare räntor man finansiera sitt boende med desto högre negativ korrelation mellan räntenivå och bostadspriserna helt enkelt. Räntan upp – priserna ner och tvärtom. Risken för prisförändringar på bostadsmarknaden borde därmed vara klart större i Sverige än i Tyskland (vilket vi har sett i en massiv ökning senaste åren i detta land). Vad händer då om priserna går ner? Första steget är att vi tack vare 110% belåning (bil och renovering) vid en ”tvångsförsäljning” behåller en restskuld. I många fall kommer bankerna sitta med kreditförluster och upptäcka en ökad kreditrisk som ska kompenseras genom högre räntor. Högre räntor innebär att priserna sjunker vidare.

Fråga för en som investerar i svenska bankaktier: Är svenska banker verkligen de mest välskötta? Eller har vi bara en bostadsmarknad som aldrig haft några större kreditförluster? Kommer det alltid att vara så? Är en längre bindningstid hos bolånetagaren något som kan motivera högre värdering av en bank (för Sveriges banker en lägre)?

För bolånetagaren att fundera på: Motiverar en lägre finansieringskostnad att inte amortera sitt bolån på 30 år? Kommer priserna alltid att stiga? Kommer nuvarande räntenivån att vara för evigt? Hur ska man gå tillväga för att äga sitt boende innan pensionen?

Jag har ett par exempel som många borde fundera en extra gång över. I Sverige sparar man hellre i fonder till pensionen (med dyra avgifter och risk), istället för att amortera på boendet (amortering = riskfritt) för att få en lägre boendekostnad när summan i det oranga kuveret ska räcka till ända fram till livets slut. Majoriteten svenskar ser räntan för ett bolån som en boendekostnad (ej finansieringskostnad!?) och det är just det som drivit upp bostadspriserna på den nivån som vi befinner oss på idag. En bostadsrätt med en avgift motsvarande vad en likvärdig hyresrätt skulle kosta, dock så ska man renovera insidan av lägenheten med egna medel. En ränteökning med 2% skulle förmodligen sänka värdet på bostadsrätten med 200kSek (för 20 år sedan kostade det 10kSek att köpa denna bostadsrätt på fria marknaden).

Önskar en trevlig helg!
/J

Posted in Husplaner, Nationalekonomi | Kommentarer inaktiverade för Svenska bolåneräntor

Husköp – bra eller dålig idé?

Har i dagarna funderat mycket kring köp av hus/gård/tomt, som en längre tid hägrat för oss båda vuxna i familjen. Hur skulle det egentligen påverka oss?

Vi har tidigare fokuserat mycket på de positiva aspekterna; trädgård, garage, frihet att göra som vi vill med vårt hem. Samt att vi även har möjligheten rent ekonomiskt. Vi skulle till och med kunna köpa oss ett riktigt fint hus.

Sen kommer tankarna om hur den finansiella aspekten skulle påverka oss. Om vi köper ett dyrare objekt, utan några egentliga renoveringsbehov, kommer tanken på amortering och ränta ständigt att finnas med oss. Om vi å andra sidan köper ett billigare objekt där mycket behöver göras, kommer vi att känna oss jagade av tanken på allt som skall fixas. Det är trots allt en mycket viktig affär, som skulle påverka oss både psykiskt och fysiskt. Något jag känner att vi inte riktigt skulle orka med just nu, med tanke på J:s nya jobb som tar mycket energi samt ankomsten av familjens nya medlem i vår.

I dagsläget känner jag att vi bör skjuta upp det här med köp av fastighet tills vi känner att vi är inne i en period när vi har mer energi. Om det inte är så att ett riktigt bra objekt dyker upp förstås. Då kommer det rycka i husköpar-tarmen!

/K

Posted in Ekonomi med fokus på investering, Husplaner, Uncategorized | Kommentarer inaktiverade för Husköp – bra eller dålig idé?

Livslängd – hus

Efter inlägget om räntan som även uppmärksammades av Per Penning har jag även valt att specificera några tankar kring hur länge man kan förvänta sig att ett hus ska hålla. Det är inte så att huset kommer ramla sönder efter ett visst antal år, däremot borde man ta med i beräkningarna hur länge olika komponenter i ett hus kan förväntas hålla (alternativt behöver bytas ut av ”kosmetiska” skäl). Eftersom jag själv inte har någon erfarenhet av att ha ägt ett hus i 25 år googlade jag runt lite för att hitta mer info. Denna länk ger en liten fingervisning om vad man kan förvänta sig: Livslängd hus

Det är rätt intressant, men ingen stor överraskning, att de nya materialen håller allt kortare tid. Gamla hus byggdes för att hålla länge och uppfyller sitt syfte som bostad. För hus byggda på 60-talet och framåt har det däremot sparats in på grundfunktionerna och spenderats mer pengar på lyx, teknik och design.

I den korta presentationen anges många tunga komponenter (mätt i pengar) att hålla omkring 15-40 år. Tätskikt i badrum, tak, fasad, fönster, vattenburen värme osv. kommer förmodligen alltså behöva bytas ut minst en gång på 50 år (kanske tom. två). Det innebär alltså att jag även om underhållet görs löpande kommer få renovera hela husets värde en gång till under kommande 30-50 år.

Det som är skrämmande är att detta inte alltid görs. Många köper ett nytt hus där ingen vet hur länge den ”nya” byggtekniken/materialen kommer att hålla. Fasadbyten krävdes inte särskilt ofta på gamla hus men är idag ofta förekommande pga. fuktskador. Ett nytt hus innebär att allt åldras samtidigt också och i kombination med att man inte underhåller huset, samtidigt som man inte amorterar i en takt på 30 år (och priserna inte stiger 6% per år framöver), är kontentan av det hela att man konsumerar mer än man långsiktigt har råd med. Jag säger inte att alla gör på det viset, men man hör sällan att det räknas på framtida renoveringar i budgeten, inte ens banken nämnde det inför lånelöftet. Dessutom ser man att många 80-talshus säljs rätt slitna för ofta höga belopp.

Även om man alltså amorterar 3% per år och inte avsätter pengar till renoveringarna så hamnar man troligtvis långsiktigt på +/- 0 då man om tio år behöver ta upp nya lån igen för att exempelvis byta ut badrummet. Att äga hus är en dyr historia och det kan vara ekonomiskt förödande att blunda för framtida utgifter. Gör man en realistisk budget inser man nog direkt vad som är rimligt att betala för att kunna kalla köpet en ekonomisk investering istället för att enbart kunna bo i det.

/J

Posted in Husplaner, Uncategorized | Kommentarer inaktiverade för Livslängd – hus

Bostadsräntor

Jag kan nog lugnt säga att det sällan går en dag utan att vi diskutera husköp hemma. Minst lika ofta kollar vi om det kommit ut några nya hus senaste dygnet för att absolut inte missa ifall det kan vara ett som vi kan tänka oss att köpa. Att sätta en gräns för vilken summa kapital vi vill lägga på ett hus är en sak, att uppskatta framtida kostnader för lånet och hur priserna ser ut om några år en helt annan.

Jag har nu tänkt om något i våra kalkyler och anledningen är dagens låga ränta. Till en början kollade jag på historiska låneräntorna (senaste 25 åren). Jag sammanfattar den historiken med att från slutet på 80-talet till mitten av 90-talet var räntan på 8-14%. 1996 till 2000 omkring 6-10% för att sedan hamnar på mellan 5-8% fram till 2009. Sedan dess har vi haft omkring 3%. Siffrorna är väldigt ungefärliga för att förenkla mitt exempel.

Även om vi inte kommer att se räntor i intervallet kring 10% så kan man nog med all säkerhet utgår ifrån att det finns en stor sannolikhet att vi hamnar på över 5% igen. Det innebär att räntekostnaden inom några år kan vara den dubbla mot dagens. Inga extrema kostnader om vi har ett lån på en miljon dock så kan det nog bli påfrestande för en familj med lån på det tredubbla.

Nu tillbaka till vad jag egentligen vill få fram. Om vi antar att en normalnivå på bolåneräntorna är kring 6% och amorteringstiden 30 år så bör man betala av lånet som ett ”annuitetslån”. Detta innebär att man erlägger samma summa varje månad under de kommande 30 åren. Om man har en rörlig ränta så ökar amorteringen i samma takt som räntan är låg helt enkelt. Gör man på detta sätt så klarar man i nuläget av att amortera 3% av bostadsvärdet extra varje år (plus sina 3% genom att amortera på 30 år). Belåningen av bostaden sjunker alltså med 6% per år med dagens låga räntor. Om fem år (om räntan är kvar på dagens nivåer) så har man en belåning på ”enbart” 70% (minus kontantinsats 15%?). Ränta på ränta effekten medför även att man totalt sett får lägre räntekostnader och snabbare kan amortera om man gör detta redan i början.

Även om det är höga bostadspriser för tillfället så bör de flesta kunna amortera 6% om året med dagens räntenivå. Har man inte ekonomi till detta finns det en risk att man inte heller kan betala räntan när den stiger igen.

/J

Posted in Husplaner | 1 Kommentar

Tillbaka på jobbet

Då var semestern slut för denna sommar. Vi har dock tänkt åka iväg en sväng under hösten/vintern, två veckor ledighet är inte tillräckligt helt enkelt.

En uppdatering kring huset som vi var intresserade av. Vi blev överbjudna i sista skedet och priset stannade 15k över vårt maxbud. Efter att vi kollade på huset med en mer erfaren snickare som själv renoverat två liknande hus fick vi bekräftat att det var ett bra projekt. Men tyvärr visade sig att även taket är sämre än jag hade trott och därför fick vi dra ner en del på maxbudet för att ”ha råd” med materialet.

Annars hade huset varit perfekt. Regeln att vi skulle klarat oss under miljonen var inte omöjlig med priset. Även området (så nära centrum i en småstad) samt barnvänligt var toppen. Husen däromkring kostar annars omkring 1,5-2 miljoner om det finns fräscha badrum, kök och bra värmelösning. Budgeten var följande: Maxbud 600k, el 40k, badrummen 110k, tak 30k, vattenburen värme 35k, kök 40k, fasad 10k sedan resten upp till 1 miljon för alla smågrejer (gips, slipa golven, tapet, renovera fönstren osv.). Värderingen hade sedan hamnat på omkring 1,5 miljoner. Siffrorna innebär mycket egen arbetsinsats och att man kan köpa en del material billigare i exempelvis Tyskland. Rent ekonomisk hade vi klarat en nedgång i huspriserna på 20% utan problem.

Om inte personen med högsta budet backar ur får vi dock fortsätta att leta.

Lite tips till kalkylerna när man köper fastighet som en investering. Pantbreven (om det inte finns) och andra avgifter kan man räkna med 3,5% på köpeskillingen. Inga enorma summor dock inte att glömma om man vill göra en realistisk budget. Sedan när man räknar på ett eventuellt försäljningspris ska mäklararen ha sin del. Svårt att få exakta siffror som man kan räkna på minst 50k är för en villa mellan 1,5 och 2 miljoner.

Blir att uppdatera sig om bolagen i portföljen och köplistan idag. Rätt skönt att inte kolla på aktier under ett par veckor faktiskt.

Ha en bra dag!

/J

Posted in Husplaner | Kommentarer inaktiverade för Tillbaka på jobbet

Lånelöfte på gång

Jag är kund hos en mindre fristående bank som har mycket goda finanser. Banken är mån om att ha en liten risk i sin utlåning vilket även jag upplever så när själva bankdirektören åker ut till kunden för att se vad man lånar ut pengarna till. Vi har inte fått något slutgiltigt lånelöfte från den banken då det är semestertider och besluten nu bara kan tas en gång i veckan men det borde inte vara några problem och jag ska få ett slutgiltigt svar imorgon.

Det enda jag är missnöjd med är deras schablonberäkningar. Våra utgifter och deras beräkningar är inte riktig på samma nivå kan man säga. Bankens beräkning exklusive drift för huset, ränta och amortering ligger på samma nivå som våra totala utgifter (inklusive hyra på 6300 kr) gjort senaste halvåret. Vi själva vet att vi även kan sänka våra utgifter en del då exempelvis bränsledelen kan minskas, även matkostnaderna bör bli lägre, försäkringarna i en mindre stad billigare (eget garage på tomten dessutom).  Det är viktigt att skilja mellan våra levnadskostnader och pengarna som går åt till renovering. En del av syftet med husköpet är att det ska vara en investering så den delen av vårt sparande som läggs på renovering kommer i slutänden förhoppningsvis även synas i våra totala tillgångar (efter en ny värdering och facit efter försäljning).

Man kanske inte ska prata för mycket med en bank om ens sparande då deras affärsidé bygger på att låna ut pengar. En bra kund för en bank är en kund med stora lån som inte amortera ner hela skulden. Beloppet som vi kommer att låna är inte heller gigantisk vilket antagligen försvårar möjligheten att få ner räntorna. Vi kommer antagligen inte heller amortera ner mer än till 50% av värdet så länge räntorna är så pass låga. När budgivningen är över kommer jag att redovisa vår budget för renoveringen, maxbud uppskattad värde av tomten och tänkt värde efter renoveringen (sen dröjer det några år innan vi har facit i hand och vet hur affären gått i slutänden).

Vi har trots att det är något ont om tid haft tur. Lilleman är hos farmor denna vecka och vi har kunnat ägna oss åt att kolla upp, göra budget och planera allmänt närmaste månaderna. All vaken tid som inte spenderats på jobbet har gått åt till det. Vi har säkerligen lagt upp emot 10 timmar i telefon för att samla på oss information. Man kan aldrig vara helt säker på allt när man ska köpa en äldre villa dock så kan man kolla upp en hel del som minskar riskerna. Bästa exemplet är tomtvärdet, vi kontaktade kommunen för att få planförutsättningar osv. får man inte bygga ett hus som går att sälja på tomten minskar värdet rejält oavsett hur attraktivt själva området är. Jag har även bokat in en ny visning där en erfaren snickare (släkt) har möjlighet att följa med och kolla på huset.

Vi har kommit en bit på vägen och i nuläget kan vi bara vänta på att få tillbaka mer information och på vår andra visning med en fackman på området som är mer insatt i vad man ska kolla på. Vi kommer utföra en besiktning på vissa delar efter köp dock så kan en del saker påverka tänkta maxbudet vilket vi vill veta innan vi lägger det.

/J

Posted in Husplaner | Kommentarer inaktiverade för Lånelöfte på gång

Budgivningen igång

Igår eftermiddag kom första budet in på det huset som vi är intresserade av. Det är lite stressande att det är igång redan. Huset har varit till salu i ett par veckor och det är bara två dagar sedan vi fick en visning. Vi gjorde en del planer på vad vi vill göra med huset innan visningen men har efter att sett potentialen ändrat vissa.

Det är viktigt att vara realistisk och se jobbet som måste göras. Då det är ett timmerhus med fina orörda detaljer kan man förhoppningsvis återställa en del och riva bort exempelvis plastmattor för att få fram gamla golven. Större renoveringarna omfattar badrummen, köket, all el samt vattenburen värme.

Det blir ett projekt som kommer att kräva tid och pengar dock så är det ekonomisk sett en relativ liten finansiell risk med det objektet. Priset ligger inte allt för långt ifrån värdet på tomten, läget är det bästa man kan tänka sig i den staden för en villa vilket innebär att det ska vara lättare att sälja. Varje åtgärd gör att husets värde stiger och en hel del av dessa är inte kostsamma.

För oss är nästa steg att kolla upp en del saker (med kommunen osv.). En budget för en renovering är färdig, där ingår även en prioriteringslista. Det är viktigt att ställa sig frågan varför köper vi den fastigheten? Svaret är att vi vill ha en trädgård och bo i en villa samtidigt som vi vill kunna renovera objektet och sälja huset om några år med förhoppningsvis vinst som kompenserar tiden som vi avsätta till renovering. Det gäller att hitta en balans som fungerar för oss. Att renovera lagom mycket så att vi inte lever på en byggarbetsplats i flera år, att lägga en summa pengar på boendet som vi känner oss trygga med och samtidigt kan investera i aktier (även om det blir mindre).

Parallellt med själva informationsletandet om huset, besiktningsmän och budget för renoveringen måste vi ha ett lånelöfte. Till det gjorde vi en ny budget igår med en uppskattning om våra utgifter och inkomster framöver. Ett preliminärt löfte har vi fått (då ansökte jag själv om det) och jag tror att vi befinner oss i ett bra ekonomiskt läge för att kunna få ett bra lån.

Det är en spännande process och mycket lärorikt för oss att gå igenom. Mitt mål är att dokumentera varje del i ledet på denna blogg. Både för vår skull så att vi kan utvärdera vilka delar vi kunnat göra bättre – inte tänkte på – skulle gjort tidigare i processen samt för att kunna inspirerar er läsare.

Önskar en trevlig dag!

/J

Posted in Husplaner | Kommentarer inaktiverade för Budgivningen igång

Kalkyl hyresfastighet

Det var ett tag sedan jag skapade mina Excel-filer för att räkna på investeringar direkta i hyresfastigheter. Den sänkta vinstskatten gör att det blir mer gynnsam att äga fastigheten genom ett aktiebolag. Nu är det bara 22% som man ska skatta av den bokförda vinsten vilket innebär att en större del av kassaflödet från hyrorna kan amorteras (istället för att betalas i skatt).

Det viktigaste av allt är att skilja kassaflödet och bokföringstekniska vinsten. I mina investeringskalkyler är utgångspunkten alltid att hela kassaflödet ska amorteras. Ju större kassaflöde desto snabbare minskar skuldsättningen också. Varje krona mindre i skuld ökar vid nästa år kassaflödet eftersom kostnaderna för räntan minskat.

Det är alltså så stort kassaflöde som möjligt (efter skatt) som man vill åt. Vinsten i en enskild firma beskattas både med arbetsgivaravgiften och inkomstskatt (omkring 50% totalt). Resterande del kan användas till amortering. I ett AB med 22% skatt har man alltså 78% kvar (av bokförda vinsten före skatt). Här skjuter man alltså upp skatten (på utdelning) tills man eventuellt såld fastigheten och ska dela ut en klumpsumma till sina ägare. Resterande kostnader kan bokföras på samma sätt, avskrivningar på byggnader, drift och underhåll, även räntan i en enskild firma kan dras av som kostnad (istället för att få 30% på inkomstskatten tillbaka) vilket också är mer gynnsam.

Fördelen med AB är alltså att en större del pengar (som jag kan undvara lång tid) kan jobba åt mig. Det hela fungerar alltså om jag inte behöver ta ut större lön eller utdelningar löpande från verksamheten. Ett företag där jag ska konsumera upp hela vinsten varje år är antagligen inte mer gynnsam som AB. Det som påverka mest är avskrivningstiden på fastigheter som är flergånger mindre än avkastningskravet på dessa.

Jag ska modifiera Excel-modellen en del för att skilja åt kassaflöde och vinst ännu mer.

En enkel regel för de som vill bygga fortast möjligt EK är att i en enskild firma görs det med skattade pengar (50% skatt, samma sort som ens nettolön), medan i ett AB bara 22% skattas och EK därför kan byggas upp med över 50% mer (78/50=1,56).

 

Ha en bra kväll!

/J

Posted in Ekonomi med fokus på investering, Husplaner, Uncategorized | 6 Kommentarer

Planen har ändrats

När vi igår började prata om framtiden var det många tankar vi skulle sätta ord på. Vi har haft så mycket att göra på sistone att när vi nu väl satte oss ner för att dricka kaffe medan lilleman tog sin middagsvila så vällde orden fram. Resultatet blev nästan en helomvändning jämfört vad vi tidigare kommit fram till.

En viktig ändring mot tidigare mål är att köp av egen villa prioriterats om. Vi har kommit fram till att vi inte skulle öka vår livskvalitet i särskilt hög grad genom att äga en villa i nuläget, då vi inte ser några arbetsmöjligheter i närheten av våra familjer för den närmaste framtiden. Vi tror att vi kommer att behöva ha en etablerad egen firma med med möjlighet att arbeta hemifrån för att våga bosätta oss i det området. Därmed inte sagt att vi inte kommer att köpa någon fastighet närmaste tiden om priset är rätt.

Vi har satt upp våra långsiktiga mål och sedan gått igenom hur vi ska lyckas skapa oss dessa förutsättningar ur ett längre perspektiv. Vi har även satt upp några lite kortsiktigare mål och för dem satt upp en något mer konkret plan.

Långsiktiga mål

  • Ha möjlighet och råd att vara lediga minst 6 månader per år för att kunna göra vad vi vill
  • Eget företag/arbete med flexibla arbetstider
  • En egen mindre gård med hög grad av självförsörjning vad gäller grönsaker och frukt

Kortsiktiga mål

  • Investera 40-50% av vår inkomst för att nå de långsiktiga målen
  • Byta arbeten/starta eget företag för att öka våra löner så att vi kan vara lediga 8-12 veckor per år
  • Byta arbeten/starta eget företag för att få möjligheten att vara lediga 8-12 veckor per år
  • Byta boende till en lägenhet/ett hus med mer möjlighet till utevistelse och olika hobbyer

Sparandet är en mycket viktig del för oss. Efter att bilköpet rensats bort så har vi sedan årsskiftet snittat lite mer än 15.000 kr i månaden. Både jag och K kommer få några tusen mer i lön under hösten (jag pga. fler arbetstimmar per månad och K pga. OB). Därmed känns 200.000 kr i sparande per år inte som ett orimligt mål, så länge båda har arbete eller full föräldrapenning (planen är att öka den summan inom två år med minst 50%). Jag räknar här även med att första punkten med minst 2 månaders ledighet per år ingår. Vi har tillräckligt många dagar kvar att plocka ut för att kunna klara 8-10 veckors semester närmaste 4 åren.

Den första punkten vi diskuterade var vi helt eniga om. Vi vill vara lediga 2-3 månader varje år och jobba 40 timmar per vecka resterande 9-10 månaderna. Det är den prioriteringen som känns viktigast just nu för att ta vara på tiden med lilleman. Vi vill hellre kunna vara lediga längre perioder och spendera en del av den tiden ihop med våra familjer, istället för att umgås fler kortare helger som lätt blir stressiga med för många bokade aktiviteter/besök. Sedan räknade vi hur mycket vi varit lediga från våra jobb de senaste åren. Senaste 3 åren har vi snittat 8-12 veckors semester. Detta innebar dock övertidsarbete resterande månader.

Hur vi ska nå dessa mål kommer vi att ta upp i kommande inlägg.

/J&K

Posted in Arbete vs. Fritid, Ekonomi med fokus på investering, Husplaner | Kommentarer inaktiverade för Planen har ändrats

Husköp – göra en kalkyl

Kommer fortsätta gårdagens inlägg https://investerailivet.wordpress.com/2013/06/07/utrymme-till-huskop/ med några stycken till. Målet är att själv kunna bilda oss en bättre uppfattning om vad vi egentligen är beredda att betala för ett hus och förhoppningsvis även inspirera andra.

Nedan tabell har varit en bra hjälp att på ett relativ enkelt sätt kunna se hur vissa ändringar av ingående variabler påverka helheten. Mest intressant är hur variablerna påverkar ”utgående lån” varje år. I aktuella tabellen skulle vi exempelvis amortera ner lånen från 850k till 202k på tio år. Det blir även tydligare hur summan för ränteutgifterna minskar varje år och amorteringen ökar i samma utsträckning.

Huskalkyl

Siffran Köpesumman är för tillfället lite taget ur luften, då vi egentligen inte kan tänka oss att lägga mer än 10.000 kr i hyra på det perfekta boendet och som jag skrev igår 8 gånger årshyran hamnar vi däromkring. Jag tror att det något slags övre gräns för oss. Skulle vi bygga ett nytt hus borde vi kunna uppfylla våra krav under den summan (egen arbetsinsats är då gratis).

Kontantinsatsen är satt till 15%. Skulle aldrig komma på den tanken att ta ett blancolån för den delen heller.

Räntan är för tillfället en uppskattning närmaste tio åren. Generellt är det aldrig lönsamt i längden att binda sin ränta. Motparten som antar sig förpliktelsen att låna pengarna till en fast ränta vill ha en viss marginal för att göra det. I nuläget skulle jag dock kunna tänka mig att låsa 50% av lånet på 5 år som en slags försäkring. Det finns även en risk att ränteavdraget inte kommer finnas kvar i samma form som idag.

Nu till det mest intressanta Utgifter mån tot. Det är den maximala summan per månad som vi vill låsa upp för ett husköp (den variabeln är viktigaste input i hela formeln, Ränta, Drift och Avskrivning dras av och bildar Summan bredvid Amortering). Ökar den siffran och alla andra variabler oförändrade går alltså Amortering upp och utgående lån varje år minskar (som en bieffekt minskar även räntekostnaden då). Summan 12000 kr motsvarar 30% av vår nettoinkomst för tillfället (nuvarande boendekostnad motsvarar 18%). Andelen sparande i aktier skulle alltså minskar med 12% av vår nettoinkomst, istället skulle vi kunna kalla största delen av amorteringen sparande (förutsatt att huspriserna inte går ner). Totalt sett skulle vi alltså kunna upprätthålla samma sparandekvot och i takt med lägre räntekostnad (mindre lån efter varje amortering) och högre amortering skulle kvoten kunna öka trots att vi fortfarande ”bara” lägger 12000 kr per månad under kategorin boende.

Drift är summan tror komma maximalt krävas för att kunna bo i huset. Här ingår allt från värme till hemförsäkring. Det kan även tänkas innebära att en investering för uppvärmning (bergvärme, vedpanna mm.) kan avbetalas med denna summa.

Avskrivning den mest intressanta punkten. Jag har nog aldrig hört någon talas om en värdeminskning av byggnader eller renoveringsbehov om tjugo år innan de köpte/byggde sina hus. Jag satt 2% där men tror att det snarare kan krävas 3% årligen. Även om man bygger ett helt nytt hus så kommer man att renovera delar av det inom 20 år. Vitvaror kommer att bytas ut, badrum fräschas upp, tapetsera om rum och byta ut golv. En altan ser inte fräsch ut efter 20 år heller och fasaden måste kanske målas var tionde år. Jag tror att man kan klara sig på 20000 kr per år i snitt men då utgår jag ifrån att jag ska göra i stort sett all arbetsinsats själv, förutom det hoppas jag även kunna köpa material till bra priser. Anlitar man någon som ska renovera ett badrum så försvinner 5 år av det beloppet utan problem. Det handlar nog mycket om vad man är villig att göra, hur mycket tid man vill spendera på att renovera själv och leta efter material. Rent praktisk skulle den summan sättas in på ett eget konto för framtida renoveringar eller alternativt amorteras extra. Gör man inga renoveringar kan man nog inte heller förvänta sig att huset ska bibehålla sitt värde i 30 år. Hur många idag vill bo i ett hus med utrustning och inredning från början av 80-talet?

Amortering ett känsligt ämne hos många. Som jag ser det skrämmande att det inte verka amorteras i hos dagens köpare och inte heller finns en tanke på framtida renoveringsbehov/avskrivning. Amortering innebär för oss ett tvingat sparande. Pengarna blir låsta i en enda fastighet som inte ger intäkter utan ger oss besparingar längre fram. Ju mer man amortera desto lägre blir ränterisken samtidig minskar även summan räntekostnader vilket ge utrymme till ännu mer amortering. Det borde enligt min syn vara en självklarhet att lägga en fast summa på sina lån varje månad. Är räntan låg ska man amortera mer.

Mallen ska bara ge en fingervisning på vad det egentligen kan förväntas att kosta. Jag testade samma uträkning på ett hus för 3 miljoner (en bekant som nyligen beställt ett hus för den summan, liknande inkomst som vi har) Jag var tvungen att gå upp till 18000 kr per månad innan det blev ett litet plus på amortering. Lägger man till amortering på trettio år så är man uppe i 27000 kr. Sedan en högre ränta och inget ränteavdrag så räcker inte inkomsterna längre.

Fördelen med att göra den kalkylen blir att vi vet vilket utrymme vi på ett ungefär har. När man sedan kan sätta flera detaljer kan också våra variabler blir flera och antaganden mer exakta. Vi borde kunna amortera huset på tio år samtidigt som vi håller uppe våra aktieinvesteringar på en relativ bra nivå. Det går inte att uppskatta driftkostnaden förrän man vet vilket hus man ska köpa/bygga 🙂

/J

Posted in Husplaner | 3 Kommentarer

Utrymme till husköp

En del av våra drömmar innebär att vi ska flytta till hus med egen mark. Vi har inte satt på pränt något konkret om hur vi vill leva i framtiden, dock så är ett hus i Sverige en del av det. Vi har några krav som ska uppfyllas av boendet vi ska köpa. För det första ska det vara relativt kort avstånd till familjen – motpolen till det blir att vi ska kunna ha ett relativt bra utbud av jobb inom det området. Det gäller att hitta en kompromiss som fungerar. Själva huset ska vara lagom stort för oss, det krävs inga 200 kvm för att vi ska trivas. Det optimala vore att kunna köpa marken och sedan bygga huset vi vill ha till en rimlig peng. Själva marken ska vara tillräckligt stor för att odla mat, ha egen ved och ett större garage.

Sedan ställer vi oss frågan vad vi är villiga att betala eller snarare vad som är rimligt att betala. Vi kommer att bo ute på landet och räknar därför med att få mer för pengarna än i staden nu. Svåraste biten är den ekonomiska. Vad är ett hus egentligen värt? När kan ett hus kallas för en investering? Jag har inte gjort modellen för beräkningarna färdig än dock så har jag såhär långt kommit fram till att maxpriset borde ligga runt 8 gånger vad motsvarande boende skulle kosta att hyra på årsbasis. Det motsvara 12% intäkter på inköpspriset. 2% Försvinner årligen som avskrivning för byggnadsvärdet, 4% räknar som driftkostnad, 3% är kostnaden för lånet (efter avdrag) och resterande 3% är minimum vad vi själva kräver som avkastning (på totala köpesumman efter alla kostnader). Variablerna kommer så klart ändras beroende på vilket hus man räknar på.

Med denna mall och ingående värden är det dock enkelt att ställa upp och räkna på ”Discounted cash flow” i Excel. Jag använder en något förenklat DCF modell varje gång jag kollar upp möjligheten att köpa hyresfastighet (eller eget boende) just för att se kassaflödet och hur vår egen ekonomi påverkas. Har man dessutom gjort en sådan modell en gång går den lätt att anpassa till andra förutsättningar som exempelvis att köpa genom ett AB eller enskild firma, eller komplettera med intäkter för uthyrning till en student. Jag kan rekommendera alla som är intresserade av investeringar att läsa på om leveraged buyout (LBO). För mig innebar det stor nytta i att kolla djupare på kassaflödet i underliggande investering och vad man kan göra med det. När det gäller fastigheter bruka jag tänka i dessa termer, att genomföra en LBO.

När modellen är färdig, vi satt gränsen vad huset får kosta oss per månad och vi kan jämföra totalsumman med priserna på husen ser vi om det finns en möjlighet. Detta är även viktigt för våra aktieinvesteringar då vi bör veta vilken kontantinsats vi måste ”reservera” och inte ska låsa upp i aktier.

/J

Posted in Husplaner | Kommentarer inaktiverade för Utrymme till husköp

Mål – visioner

Efter inlägget i måndags där jag nämnde mål som inte går mäta i kronor eller procent har vi börjat pratat lite mer konkret om vad vi vill uppnå inom en snar framtid. Det mesta handlar om livskvalité som jag väljer att kalla det. För oss innebär livskvalité att vi mår så bra som möjligt och samtidigt kan skapa förutsättningar för att uppnå våra långsiktiga mål och drömmar. När det gäller ens drömmar så tror jag att det är just det som är den viktigaste drivkraften vi har. Har man inga visioner/drömmar för framtiden så är det svårt att komma vidare långsiktigt. Nu vet jag att alla inte är benägna om att förändra sina liv men jag är övertygat om att alla borde skapa rimliga mål (som kan uppnås) för att inte fastna i samma mönster. Enligt mig har det exempelvis gått för långt när man till slut går till sitt jobb av rena vana och utan att vilja förändra något på arbetssättet. När man inte ens frågar sig själv frågan vad gör jag här? Så är det verkligen dags att ändra på något.

Jag blir mer medveten om att vi måste göra förändringarna tidigare och inte skjuta upp dessa i flera år. Nu finns det tyvärr ingen solver funktion i Excel som kan ge det perfekta resultatet i form av mest nytta. Så istället måste vi sätta mål utifrån vad vi vill prioritera.

Förutom sparandet så ska vi sträva efter att uppfylla följande mål:
Byte av jobb inom tre månader. Jag ska byta jobb, delvis för inkomsternas skull men även för min egen utveckling. Jag är egentligen inte intresserad av att göra karriär dock så förenkla vi mycket i vardagen om jag kan nå en högre inkomst. Mitt nuvarande jobb innehåller en hel del enkla operativa moment vilket efter nästan två år blir till ”vanor” dock så är det nog ett av de flexiblaste jobben jag kommer att ha antagligen. Motivationen har även tagit av och att klättra inom samma organisation har jag inget intresse av längre så jag söker mig även till en annan bransch. Rent arbetsmässigt strävar jag efter ett mer strategiskt jobb. Både lönen samt arbetsuppgifterna är mer tilltalande. Utifrån vilket jobb/lön jag lyckas byta till kan det även vara aktuellt att vi ägnar mer tid åt att starta vår egen verksamhet. Om vi tror tillräckligt på det skulle en av oss syssla med det medans den andre har en stadig inkomst som anställd. Det viktigaste när det gäller jobben är att hitta en långsiktig bra balans mellan inkomst (sparande) , tid (med familjen) och trivsel (egen utveckling samt arbetsbelastning).

Nästa punkt är flytt till hus. Det området är inte helt enkelt då huspriserna sätter käppar i vägen i nuläget. Dock så är jag övertygat om att vi på ett ekonomiskt sätt kan förverkliga denna dröm. Jag börja med att formulera olika frågeställningar för att sätta en ram på vad vi vill ha för boende.

Yta, hut stort hus behöver vi? (tänk minimalistisk, hur stort behövs egentligen).

Vilka krav på tomt/mark har vi? (huset kan byggas ut, marken är det värre med).

Vilken typ av uppvärmning/energi vill vi ha? (långsiktig hållbarhet, ekonomiskt hållbart, liten sårbarhet för andra händelser).

Hur mycket får vårt eget boende kostar oss i anskaffning men även i drift och underhåll?

Vi får sätta oss och går igenom punkterna för att formulera vad vi vill. För att kunna hitta det man är ute efter gäller det att veta vad man vill!

/J

Posted in Arbete vs. Fritid, Husplaner | Kommentarer inaktiverade för Mål – visioner

Från scenario till mål

I och med mitt jobbsök och interjuerna så har vi diskuterat olika alternativ gällande boende osv. under dom senaste veckorna. Måste erkänna att det från början snarare var lösningar för att få ihop vardagen som vi diskuterade men nu har vi insett att vissa alternativ snarare blivit ett mål nu. Med mål menar jag att vi verkligen vill flytta på sikt till den regionen. Tyvärr är en negativ aspekt att dt inte finns lika gott om jobb där, dock så tror jag att det även är färre med högre utbildning som i ugn ålder bosätter sig där på lång sikt, vilket är en fördel för oss.

Det känns som att vi fått en ny energikick samtidigt som vi insett hur vi vill bo egentligen några år framöver. Det finns stora idéer om huset vi vill bygga och det är spännande att kunna drömma och planera hur planlösningen skulle kunna se ut, hur uppvärmningen ska vara utformat osv. Just i den drömmen skiljer vi oss nog från många, vi vill ha ett relativt litet hus i sig, det ska vara prisvärd med låga driftskostnader samt liten underhåll och sedan ska vi självklart försöka undvika felen som andra gjort.

Då vi även behöver ha en större tomt än till en vanlig villa för att kunna odla och genomföra andra idéer som vi har är urvalet rätt begränsat. Även vissa avstånd till olika städer kommer att påverka valet och vara ett krav. Det kan hända att det dröjer ett par år innan vi kan hitta en fastighet som motsvara det vi har tänkt men det tålamodet har vi. Under tiden kan vi åtminstonde hyra en villa om det skulle bli aktuell med flytt.

Ser fram emot att det målet blir verklighet i framtiden.

/J

Posted in Ekologiskt leverne, Husplaner | Kommentarer inaktiverade för Från scenario till mål

Husdrömmar

Fick se ett hus på hemnet för ett tag sedan som skulle kunnat bli ett roligt projekt. Hämtade K från jobbet igår och åkte dit en sväng för att kolla på hur objektet ser ut i verkligheten. Bilderna på mäklarhemsidan var så klart tagna på sommaren vilket innebär att det såg en del värre ut när det inte fanns ett enda blad på buskar och liknande.

Anledningen att vi ens kolla på hus är först och främst att vi inte vill bo i lägenhet egentligen med Lilleman plus att hoppas kunna hitta ett objekt som till stor del kan finansiera sig själv och kan bli en bra investering.

Kändes som en dröm att tänka kunna fixa i ordning en trädgård som inte har skötts på fem år och kunna bygga ett växthus. Huset i övrigt är en stor Villa från 30-talet som egentligen bara är ett oisolerat skal med fina gamla detaljer. Bra bussförbindelser med 25 minuter till centrum samt 8 minuter bilväg till våra nuvarande jobb.

Nu till det ekonomiska, huset är så stort att man kan göra om det till två stora lägenheter (plus källare) vilket innebär att man genom hyresintäkterna kan finansiera räntekostnaden plus viss underhåll/amortering. Renoveringen i sig räknade jag på 500.000 kr i material och kostnader för kvalificerade hantverkare för vissa jobb som jag inte kan/få utföra själv. Egen tidsinsats är svår att uppskatta i timmar men det skulle innebära att ta ut hela semestern samt kvarvarande föräldraledighet. Nu till problemet vilket är själva priset (förutsatt man inte tror på för alltid stigande bostadspriser ). För att få ihop kalkylen och kunna kalla köpet för en investering så skulle priset åtminstone vara 25% lägre. Då skulle vi kunna amortera lånet (förutsatt att halva huset hyrs ut) på 7-10 år. Efter dessa år skulle vi äga ett hus som generera hyresintäkter till oss. Alternativ att man stannar på en belåningsnivår på 50% av marknadspriset och investerar kassaflödet i aktier.

Vi kommer troligtvis boka en visning av huset, även om vi inte tänkt att genomföra ett köp till det priset så är det alltid bra att ha sett olika hus med olika möjligheter innan man verkligen bestämmer sig för att köpa.

/J

Posted in Husplaner | Kommentarer inaktiverade för Husdrömmar

Bostadslån Tyskland vs Sverige

Ett bolån i Sverige kräver numera 15 % kontantinsats (kan förstås kringgås med andra privatlån som har en högre ränta). I bankernas kalkyler finns det även med som krav att man ska klara av att betala upp till en viss ränta (omkring 7 %). Räntan beräknas nog i nästan alla fall efter avdrag (nettokostnaden för låntagaren). Senaste tiden har det pratas om att kräva amortering. Med det menar bankerna att man ska amortera ner till 75 % belåning. Förutom det krävs det en fastanställning vilket i många fall (konsulter) kan innebära en uppsägningstid på 1 månad.

I Tyskland är det 20-30 % eget kapital som gäller för det mesta. Visst finns det undantag men då görs det en utförlig bedömning av den långsiktiga återbetalningsförmågan hos låntagaren. Det är inte heller ovanligt att man först spara ihop 30-40 % av köpesumman innan man gör sin första bostadsaffär. En skillnad är att det finns skatterfördelar för bostadssparandet, man gynnas för att först spara och sedan investera helt enkelt. Det är inga problem att hitta lån med en bunden ränta på 25-30 år. Bankerna eftersträva även en amorteringstakt på 2-4 % av lånet per år. Förutom en fastanställning görs även en bedömning av hur säkert jobben är. Är man ”Beamter” (livslång anställning) exempelvis bedöms risken lägre och därmed minskar räntan, samtidigt finns högre utrymme till högre belåningsgrad.

Jag ser några avgörande skillnader när man tänker på bankernas kreditrisker (därmed indirekt låntagarens risk att inte kunna betala tillbaka lånen).

Kontantinsatsen är klar en skillnad. Tyska banker kräver i stort sett lika stor kontantinsats (alternativ eget kapital i form av bundna pengar) som svenska banker pratar om att man bör amortera ner till i nuläget.

Ränterisken är betydligt högre i Sverige, ingen vet på vilken nivå räntan ligger på om 5 eller 10 år. Är den på 10 % ser det inte ljust ut för många. Samtidigt har ränteavdraget en negativ påverkan när arbetslösheten stiger. Sjunker bruttoinkomsten finns det mindre att få tillbaka på skatten. Införandet av jobbskatteavdraget borde också haft en påverkan på samma sätt, då marginalskatten för medelinkomsttagaren sjunkit vilket innebär högre nettokostnader för lånen. En fast ränta på hela amorteringstiden är inte unikt för Tyskland, det finns samma lån i Frankrike och andra länder. Låntagaren kan därmed alltid utgå ifrån på vilken nivå räntekostnaderna kommer att ligga under hela amorteringstiden. Ränteavdraget gynnar dessutom köparna att ta lån i Sverige istället för att ge en morot för att spara innan själva köpet.

Tyskland ligger steget före i att göra en individuell bedömning av låntagarens arbetssituation. Därmed kan man även påverka räntekostnader och utrymme till belåning genom att välja olika säkra jobb.

Bostadsbubbla eller ej i Sverige men jag är helt säker på att belåningen kommer att minska i framtiden. Bankernas krav kommer att öka och villkoren för att låna blir hårdare. Antagligen kommer så småningom även statens subventioner (ränteavdrag) av bankernas vinster att avskaffas så småningom. Varje sänkning av inkomstskatten minskar den redan idag. Indirekt kommer detta även påverka svenska bankers utlåning/vinsterna och därmed framtida kassaflödet/aktiekursen.

/J

Posted in Ekonomi med fokus på investering, Husplaner | Kommentarer inaktiverade för Bostadslån Tyskland vs Sverige

Att köpa hus

Just begreppet hus innebär för oss allt från lägenhet, hyresfastigheter till lantbruk.

Förenklat sett finns det två anledningar till att man vill köpa hus/boende:

  • Man köper för att man vill bo i det geografiska området eller i just den byggnaden. Har man det ändamålet för boendet man köper, så betalar man upp till vad man själv tycker det är värt.
  • Man vill investera sina pengar och tror att det ger en långsiktig ekonomisk fördel att köpa ett hus.

Att köpa för att bo skulle jag vilja säga är majoritetens ändamål. Priserna är alldeles för höga för att kunna se köpet som en investering med en rimlig avkastning (då antar jag att prisutvecklingen inte kommer vara den samma i framtiden som senaste 15 åren). Egen erfarenhet av hur personer i vår omgivning resonerar kring husköp förtydligar även detta. Jag har träffat en del människor med bra jobb och utbildning som säger att ”det är billigare att betala ränta än att hyra, amortera kommer jag aldrig att göra”. Många pressar sin ekonomi genom att räkna på hur mycket ränta man har råd att betala.

Vi har gjort flera kalkyler både på hyresfastigheter (3-5 lägenheter i en stor villa på ”landsbygden”) som vi var intresserade av att köpa samt vanliga villor i Göteborgsområdet. Uträkningarna gjordes både med ett hypotetiskt AB som ägare, enskild firma samt privatperson. Resultatet blev att vi ansåg hela fastighetsmarknaden övervärderad med en alldeles för låg avkastning. Den avkastningen vi skulle fått i småstäderna hade krävts i Göteborg för att göra det intressant i nuläget. Tankesättet liknar en LBO (leveraged buyout) och känns som en bra utgångspunkt.

Vårt mål med en fastighet är att den ska kunna amorteras på 15 år. Då är vi beredda att hyra ut en del av vårt boendehus och genomföra så mycket som möjligt av renoveringarna själva.

Nu är det svårt att räkna på en avkastning men vi använde följande parametrar (en väldigt förenklad modell):

”Intäkter”:

  • Summan som ett likadant boende skulle kosta oss att hyra (med hänsyn på eventuell yta som vi hyr ut istället för att utnyttja själva).
  • Hyresintäkterna för eventuell uthyrning (netto).
  • Övriga intäkter som fastigheten kan ge (uthyrning av garage, ställplats för husvagn, sälja träd på rot, arrende för mark mm. netto)

Kostnader:

  • Ränta (netto)
  • Driftskostnader
  • Framtida renoveringar (alternativt använda en rimlig procentsats för avskrivning av byggnader)

Kassaflödet:

  • Summan ”Intäkter” minus kostnader ska amorteras. Allt positivt kassaflöde ska därmed återbetala lånet. För att klara amorteringen på max 15 år krävs det alltså ett genomsnittligt kassaflöde på 6% av köpeskillingen.

Risker och eget kapital

Det är klart att man får en bra avkastning på eget kapital. Med 15% kontantinsats och 85% lån skulle man om 15 år ha 6,66 gånger pengarna. Skulle man tillämpa samma tänk på aktiemarknaden där man kör med belåning (hävstång på 6,66) skulle man antagligen kunna uppnå samma avkastning med mindre jobb.

Likviditeten är inte densamma för en fastighet som för en aktieportfölj heller. Att sälja en bostad kan ta några månader. Visst finns det säkerligen möjlighet att belåna fastigheten på nytt, men då har man kvar risken i underliggande tillgången. Man kan oftast bara köpa en fastighet vilket innebär liten möjlighet till diversifiering. Man satsar allt på ett geografiskt område i en enda typ av tillgång.

Är det rimligt att köpa ett hus för 2 miljoner (med 300 000 kr i kontantinsats), ett buffertsparande på 50 000 kr och fonder/aktier för 150 000 kr (dvs. totalt EK på 500 000 kr) där exponeringen mot just fastigheten utgör 400% av EK? Ingen vidare diversifiering enligt oss och antagligen inte hållbart i längden heller, för dem som amorterar i långsam takt (nästintill inget alls).

Räntan är historiskt låg, högre inflation väntar så småningom, arbetslösheten förväntas stiga närmaste åren och den globala konjunkturen kan behöva ett antal år av återhämtning.

Tankar kring BR vs. Villa

En bostadsrätt innebär att man inte kan ta vissa beslut kring större renoveringar själv. Avgiften ska betalas varje månad oavsett om lägenheten är tom eller inte. Man betalar genomsnittet för alla medlemmar för uppvärmning och vatten, alltså ingen möjlighet att minskar kostnaderna i samma omfattning som man själv minskar sin användning. Skulderna som föreningen har innebär att man exponerar sig med högre skulder än ens egna lån. Ränterisken är inte enbart på ens egna lån utan även på andelen i föreningen (ökar räntan påverkas även kostnaderna för föreningens skulder). Fördelen kan beskrivas som att man har ett smidigare boende med liten arbetsinsats och sällan oförutsedda kostnader som drabbar enbart en själv. Renoveringar genomförs förhoppningsvis till ett bra pris (stordriftsfördelar).

Att äga en villa innebär eget ansvar för allt som uppstår. Renovering, gräsklippning, säkerställning av driften (allt från sophantering till värme). Man står som enskild individ i förhandlingar mot andra parter, exempelvis banker och hantverkare. Man behöver lägga ner mer tid helt enkelt. En stor fördel är att man fattar alla beslut själv. Ingen kan hindra en från att hyra ut, renovera fasaden, bygga varmgarage, installera solceller eller bygga ut vinden. Man bestämmer även själv i vilken takt de totala skulderna ska amorteras, samt hur renoveringar ska finansieras.

Jämför man priserna så skulle vi ha lättare att få ihop kalkylerna på ett hus än en bostadsrätt. Prisskillnaderna är inte så stora som de borde vara (med hänsyn till föreningens skulder känns BR betydligt dyrare?).  Möjligheterna till att öka intäkterna samt minska kostnaderna är betydligt större i en villa dessutom.

/J

Posted in Husplaner | 1 Kommentar

Swedish Greys - ett WordPress-tema från Nordic Themepark.