Arkiv för: Husplaner

Bygga nytt?

Dämmung

Det var ganska exakt ett år sedan som jag skrev på anställningsavtalet till nya jobbet. Lika länge har vi också varit på jakt efter ett hus. Jag vet inte om vi är för kräsna eller enbart för medvetna om vad husen kostar oss i längden, men i de flesta fall har vi enbart varit beredda att betala omkring 80% av slutpriset.

Nu har vi till viss del sänkt våra krav och är beredda att köpa en mindre tomt än vi långsiktigt vill ha. Istället kommer vi dock bygga huset själva. Än så länge har jag som mål att lyckas bygga ett fint hus för en miljon. Imorgon är det dags att kolla på hur möjligheterna för tomtköp ser ut och efter det blir det att skissa för att sedan kunna räkna på materialkostnaden.

Alternativet med att bygga nytt just nu innebär att vi förmodligen bara komma bo i huset själva i några år. Fram tills vi hittar mark eller hus som vi kan tänka oss att utveckla till det vi drömmer om. Huset måste därför kunna hyras ut och generera en hyfsad avkastning. Hyresläget i staden är så pass bra att ett hus på en miljon utan problem kan generera en nettoavkastning på över 100 kSEK per år. Vid uthyrning skulle vi dessutom ha en belåning på 50-60% (av byggkostnaden), vilket ger en bra avkastning på EK.

Förhoppningsvis ska vi lyckas få ihop en budget rätt fort efter att vi sett alternativen på tomt och därmed kunna skissa på olika hus. Min uppfattning är att det inte är orimligt att lyckas bygga ett hus för under en miljon, med en relativt hög standard. Det gäller dock att planera det hela väldigt väl. Köpa rätt material på rätt ställe, egna arbetsinsatsen ska läggas på rätt sak, kunna ta hjälp av bekanta och rätta kontakterna.

/J

Posted in Husplaner | Kommentarer inaktiverade för Bygga nytt?

Husvisningar

Bara för ett par veckor sedan var vi med på en budgivning på ett intressant objekt. Någon var dock beredd att betala mer än oss i slutet. Vi kör en sökning på nya objekt dagligen, dock så är vi inte desperata efter att köpa något utan vill hitta ett bra objekt till rimligt pris.

Igår kom två annonser ut som intresserade oss och vi ska på båda visningarna. Vi har kommit till en punkt där varje hus räknas som om det vore en investering. Köpeskilling plus renoveringar dividerat med årshyran ge oss ett P/E-tal. Varje objekt tar förstås tid och energi. Kontakta mäklaren, gå igenom säljarens besiktningsprotokoll och sedan visning. Känns huset fortfarande aktuellt är det dags för kalkyl på renoveringar. I många fall ingår vissa tillbyggen och liknande som kräver bygglov. Dessutom alltid bra att veta vad kommunen har för planer för området.

Genom att köpa ett objekt med en del jobb på räknar jag med att vi rent pengamässigt kan få ett hus 200-500 kSek billigare än om vi hade köpt ett färdigrenoverat. Husen vi kollar på just nu räknar vi med att bo i under omkring 2 år sedan är det dags för oss att hitta något som motsvarar våra långsiktiga mål bättre. Det är därför extra viktigt att huset hinner renoveras relativt fort, samt ska generera över 5% avkastning på totalt kapital årligen (efter underhåll och drift). Genom lagom belåning (50-65%) och låga räntan kan avkastningen blir upp mot 10% årligen på en del villor jag räknade på. Beräkningarna är oberoende av prisutvecklingen då jag antar att hyrorna i området inte skulle sjunka om priserna går ner.

/J

Posted in Husplaner | Kommentarer inaktiverade för Husvisningar

Uthyrning av småhus och ägarlägenhet

Vi har hela tiden tanken i bakhuvudet att hyra ut delar av vårt framtida hus, eller rent av köpa hus för att hyra ut. Jag har flertalet gånger läst igenom skattereglerna, men inte riktig gått igenom vilka möjligheter det ger. Eldelen är intressant, då man genom olika alternativ kan föra över uppvärmningskostnaden på hyresgästen. Exempelvis om man tillhandahåller ved, men hyresgästen hellre använder direktverkande el. Det viktiga är att man måste kunna avskilja den faktiska förbrukningen.

Schablonavdraget erbjuder möjligheten att få upp till 50.000 kr per år skattefritt, av överstigande summa beskattas bara 80% med kapitalinkomstskatten. Det som jag inte var medveten om tidigare var att det gäller per hus och inte per ägare. Äger man två fritidshus kan man alltså utnyttja schablonavdraget två gånger!

Rent spontant blir det mest intressant att kolla på småhus som hyrs ut till turister. I vissa områden kan dessa köpas till summor som motsvarar färre än 5 års hyresintäkter (P/E 5?). Även när det gäller vanliga villor borde det vara intressant att köpa för summor under miljonen.

Nedan ett utdrag från Skatteverkets hemsida:

Hyran som hyresgästen betalar till dig är en skattepliktig intäkt och beskattas som inkomst av kapital. Du ska redovisa ersättning som du fått både i kontanter och i annan form.

Om hyresgästen, efter överenskommelse med dig, har målat, tapetserat, reparerat eller liknande, ska värdet av arbetet tas upp som intäkt. Om hyresgästen åtar sig att svara för exempelvis el eller telefon, och du får en ersättning som motsvarar den faktiska utgiften för hyresgästens egen förbrukning, ska du inte ta upp ersättningen som hyra. Får du en schablonmässig ersättning ska den däremot tas upp som hyra.

Från hyresintäkten får du göra två schablonavdrag. För varje småhus och ägarlägenhet får man göra avdrag med

40 000 kronor och
20 procent av bruttointäkten (hyresintäkt före avdrag) år 2013.

Detta gäller oavsett hur många som äger huset eller lägenheten. Om en person äger och hyr ut två stycken fritidshus får 40 000 kronor dras av per hus, det vill säga 80 000 kronor totalt. Samma regler gäller oavsett om fritidshuset finns i Sverige eller utomlands.

Avdragen får inte överstiga hyresintäkten. Du får inte dra av dina verkliga kostnader även om dessa varit högre. Detta innebär exempelvis att du inte får göra avdrag för utgifter som du har haft för reparationer, även om utgifterna har orsakats av uthyrningen.

/J

Posted in Husplaner | Kommentarer inaktiverade för Uthyrning av småhus och ägarlägenhet

Svenska bolåneräntor

Lilleman somnade precis och K är ute på tjejkväll. Så nu har jag äntligen tid över att sätta mig och funderar igenom bolåneräntorna. Vi börjar med ett diagram som jag hittade på Boverkets hemsida:

Bolån & kostnader

Tyskland har minsta skuldsättningen i förhållande till disponibla inkomsten (50% av Sveriges) räntebetalningen kan vi se hamnar på liknande nivåer. Danmarks som ligger långt över Sveriges har påverkats tidigare av omställningen där andelen korta bindningstider ökad och långa (10-15 år) minskad. Den frågan som väckts hos mig är hur Sveriges banker kan tjäna så mycket pengar på bolånen i dagsläget trots en relativ låg ränta?

Visst är reporäntan och stibor på låga nivåer men det har sett liknande ut i de andra två länderna med. Att andelen korta räntor är hög innebär i längden lägre kostnader jämfört med fasta 10-årsräntor. Anledningen är att terminskontrakt, optioner, kostar pengar och kräver att en annan tar motpartsrisken = villig att långa in pengar för samma tidsperiod. Däremot saknar man helt försäkran mot ökade räntekostnader. En ränta på 10% skulle ge omedelbar effekt i Sverige (rörlig ränta), i Tyskland däremot skulle det dröja många år (10-20) innan konsumenterna få känna på den ökade utgiften. På dessa 20 år har ett tysk bolån dessutom hunnit amorteras ner en bra bit medan ett svensk fortfarande tuggar på topplånet…..

Nu har det inte funnits några större kreditförluster i Sverige men på den danska marknaden har det sett värre ut. En kreditförlust måste finansieras med ränteintäkterna vilket i sin tur medför högre bolåneränta. En högre bolåneränta pressar priserna på hus då finansieringskostnaden ökar.

Ju kortare räntor man finansiera sitt boende med desto högre negativ korrelation mellan räntenivå och bostadspriserna helt enkelt. Räntan upp – priserna ner och tvärtom. Risken för prisförändringar på bostadsmarknaden borde därmed vara klart större i Sverige än i Tyskland (vilket vi har sett i en massiv ökning senaste åren i detta land). Vad händer då om priserna går ner? Första steget är att vi tack vare 110% belåning (bil och renovering) vid en ”tvångsförsäljning” behåller en restskuld. I många fall kommer bankerna sitta med kreditförluster och upptäcka en ökad kreditrisk som ska kompenseras genom högre räntor. Högre räntor innebär att priserna sjunker vidare.

Fråga för en som investerar i svenska bankaktier: Är svenska banker verkligen de mest välskötta? Eller har vi bara en bostadsmarknad som aldrig haft några större kreditförluster? Kommer det alltid att vara så? Är en längre bindningstid hos bolånetagaren något som kan motivera högre värdering av en bank (för Sveriges banker en lägre)?

För bolånetagaren att fundera på: Motiverar en lägre finansieringskostnad att inte amortera sitt bolån på 30 år? Kommer priserna alltid att stiga? Kommer nuvarande räntenivån att vara för evigt? Hur ska man gå tillväga för att äga sitt boende innan pensionen?

Jag har ett par exempel som många borde fundera en extra gång över. I Sverige sparar man hellre i fonder till pensionen (med dyra avgifter och risk), istället för att amortera på boendet (amortering = riskfritt) för att få en lägre boendekostnad när summan i det oranga kuveret ska räcka till ända fram till livets slut. Majoriteten svenskar ser räntan för ett bolån som en boendekostnad (ej finansieringskostnad!?) och det är just det som drivit upp bostadspriserna på den nivån som vi befinner oss på idag. En bostadsrätt med en avgift motsvarande vad en likvärdig hyresrätt skulle kosta, dock så ska man renovera insidan av lägenheten med egna medel. En ränteökning med 2% skulle förmodligen sänka värdet på bostadsrätten med 200kSek (för 20 år sedan kostade det 10kSek att köpa denna bostadsrätt på fria marknaden).

Önskar en trevlig helg!
/J

Posted in Husplaner, Nationalekonomi | Kommentarer inaktiverade för Svenska bolåneräntor

Husköp – bra eller dålig idé?

Har i dagarna funderat mycket kring köp av hus/gård/tomt, som en längre tid hägrat för oss båda vuxna i familjen. Hur skulle det egentligen påverka oss?

Vi har tidigare fokuserat mycket på de positiva aspekterna; trädgård, garage, frihet att göra som vi vill med vårt hem. Samt att vi även har möjligheten rent ekonomiskt. Vi skulle till och med kunna köpa oss ett riktigt fint hus.

Sen kommer tankarna om hur den finansiella aspekten skulle påverka oss. Om vi köper ett dyrare objekt, utan några egentliga renoveringsbehov, kommer tanken på amortering och ränta ständigt att finnas med oss. Om vi å andra sidan köper ett billigare objekt där mycket behöver göras, kommer vi att känna oss jagade av tanken på allt som skall fixas. Det är trots allt en mycket viktig affär, som skulle påverka oss både psykiskt och fysiskt. Något jag känner att vi inte riktigt skulle orka med just nu, med tanke på J:s nya jobb som tar mycket energi samt ankomsten av familjens nya medlem i vår.

I dagsläget känner jag att vi bör skjuta upp det här med köp av fastighet tills vi känner att vi är inne i en period när vi har mer energi. Om det inte är så att ett riktigt bra objekt dyker upp förstås. Då kommer det rycka i husköpar-tarmen!

/K

Posted in Ekonomi med fokus på investering, Husplaner, Uncategorized | Kommentarer inaktiverade för Husköp – bra eller dålig idé?

Swedish Greys - ett WordPress-tema från Nordic Themepark.