Arkiv för: Nationalekonomi

Svenska bolåneräntor

Lilleman somnade precis och K är ute på tjejkväll. Så nu har jag äntligen tid över att sätta mig och funderar igenom bolåneräntorna. Vi börjar med ett diagram som jag hittade på Boverkets hemsida:

Bolån & kostnader

Tyskland har minsta skuldsättningen i förhållande till disponibla inkomsten (50% av Sveriges) räntebetalningen kan vi se hamnar på liknande nivåer. Danmarks som ligger långt över Sveriges har påverkats tidigare av omställningen där andelen korta bindningstider ökad och långa (10-15 år) minskad. Den frågan som väckts hos mig är hur Sveriges banker kan tjäna så mycket pengar på bolånen i dagsläget trots en relativ låg ränta?

Visst är reporäntan och stibor på låga nivåer men det har sett liknande ut i de andra två länderna med. Att andelen korta räntor är hög innebär i längden lägre kostnader jämfört med fasta 10-årsräntor. Anledningen är att terminskontrakt, optioner, kostar pengar och kräver att en annan tar motpartsrisken = villig att långa in pengar för samma tidsperiod. Däremot saknar man helt försäkran mot ökade räntekostnader. En ränta på 10% skulle ge omedelbar effekt i Sverige (rörlig ränta), i Tyskland däremot skulle det dröja många år (10-20) innan konsumenterna få känna på den ökade utgiften. På dessa 20 år har ett tysk bolån dessutom hunnit amorteras ner en bra bit medan ett svensk fortfarande tuggar på topplånet…..

Nu har det inte funnits några större kreditförluster i Sverige men på den danska marknaden har det sett värre ut. En kreditförlust måste finansieras med ränteintäkterna vilket i sin tur medför högre bolåneränta. En högre bolåneränta pressar priserna på hus då finansieringskostnaden ökar.

Ju kortare räntor man finansiera sitt boende med desto högre negativ korrelation mellan räntenivå och bostadspriserna helt enkelt. Räntan upp – priserna ner och tvärtom. Risken för prisförändringar på bostadsmarknaden borde därmed vara klart större i Sverige än i Tyskland (vilket vi har sett i en massiv ökning senaste åren i detta land). Vad händer då om priserna går ner? Första steget är att vi tack vare 110% belåning (bil och renovering) vid en ”tvångsförsäljning” behåller en restskuld. I många fall kommer bankerna sitta med kreditförluster och upptäcka en ökad kreditrisk som ska kompenseras genom högre räntor. Högre räntor innebär att priserna sjunker vidare.

Fråga för en som investerar i svenska bankaktier: Är svenska banker verkligen de mest välskötta? Eller har vi bara en bostadsmarknad som aldrig haft några större kreditförluster? Kommer det alltid att vara så? Är en längre bindningstid hos bolånetagaren något som kan motivera högre värdering av en bank (för Sveriges banker en lägre)?

För bolånetagaren att fundera på: Motiverar en lägre finansieringskostnad att inte amortera sitt bolån på 30 år? Kommer priserna alltid att stiga? Kommer nuvarande räntenivån att vara för evigt? Hur ska man gå tillväga för att äga sitt boende innan pensionen?

Jag har ett par exempel som många borde fundera en extra gång över. I Sverige sparar man hellre i fonder till pensionen (med dyra avgifter och risk), istället för att amortera på boendet (amortering = riskfritt) för att få en lägre boendekostnad när summan i det oranga kuveret ska räcka till ända fram till livets slut. Majoriteten svenskar ser räntan för ett bolån som en boendekostnad (ej finansieringskostnad!?) och det är just det som drivit upp bostadspriserna på den nivån som vi befinner oss på idag. En bostadsrätt med en avgift motsvarande vad en likvärdig hyresrätt skulle kosta, dock så ska man renovera insidan av lägenheten med egna medel. En ränteökning med 2% skulle förmodligen sänka värdet på bostadsrätten med 200kSek (för 20 år sedan kostade det 10kSek att köpa denna bostadsrätt på fria marknaden).

Önskar en trevlig helg!
/J

Posted in Husplaner, Nationalekonomi | Kommentarer inaktiverade för Svenska bolåneräntor

Fredag

Tänkte börja med att summera börsveckan och en kort uppdatering av portföljen. Totala värdet har utvecklats bra tack vare Starbreeze. I nuläget har Starbreeze det dubbla värdet jämfört med vårt näststörsta innehav AIG. Inte direkt vad jag hade som mål för ett tag sedan dock så har det fundamentala ändrats så att jag känner mig rätt bekväm med det. Jag har svårt att se att aktien ska kunna sjunka under 20 öre igen utan tror på en positiv utveckling även efter nästa rapport.

Utvecklingen i portföljen ser ut följande:
Starbreeze + 162%
Nordjyske + 26% (+ utdelning)
BlackPearl + 16%
Danske Bank + 12% (+ utdelning)
Tesco + 5%
Immofinanz +1,5%
AIG + 1%
Evotec – 11%
E.on – 46% (dock fått in 3 ggr. Utdelning)
Småbolag 2 – 86%

De två sista bolagen (med sämst utveckling) ska säljas av när vi har bestämt vilka bolag vi ska köpa istället. Jag tycker dock att utvecklingen på börsen känns lite mer osäker nu. Bolåneräntan vänder upp, en annan iakttagelse att många hus som varit ute ett tag uppdaterades idag som ”nya” och även andra faktorer som Syrien och skuldkrisen i EU känns tynga marknaden. Just därför kanske jag har avvikit från egentliga planen att inte äga småbolag. Starbreeze påverkas relativt lite av hur indexet rör sig. Vi kommer säkerligen att köpa ett par bolag till men för att vikta om helt från likvid till aktier ska börsen ner en bit. Jag tror fortfarande att SEK kommer att sjunka. Det skulle inte förvåna mig om kronan försvagas med 10% kommande året och då blir valutaeffekten större än vad jag tror att indexen kan utvecklas. Det intressanta med att skriva ner utvecklingen av portföljen är även för att se vilka branscher som gått bäst fram till nästa avstämning, förutom det är det även intressant ifall vi ska öka i något innehav, det gör jag gärna så prisvärd som möjligt.

Jag har funderat lite mer kring ränteutvecklingen och för mig är det uppenbart att kreditrisken med rådande räntan bedöms vara obefintlig. Det gäller allt från husköp till elektronik på avbetalning. Varje gång jag läser om andra bloggares utveckling på Trustbuddy-kontot så ser verkligheten onekligen också ut så – just nu. Att uppå 25% avkastning (årsbasis) på att låna ut pengar utan större kreditförluster är verkligen bra! Dock så undrar jag vem som lånar till en sådan ränta (25% plus administration och vinst till Trustbuddy) och samtidigt har en ”bra” återbetalningsförmåga……. Kreditförlusterna i Trustbuddy kanske fungerar bra som en indikator för totala återbetalningsförmågan av lån?

Trevlig fredagskväll!

/J

Posted in Ekonomi med fokus på investering, Nationalekonomi | 1 Kommentar

Effekten av en låg ränta

Senaste åren har vi sett en historisk låg ränta i Sverige och andra ”stabila” ekonomier. När jag kollar på aktier med stabil direktavkastning är även den i förhållande till kursen på låga nivåer. Stora massan vill helt enkelt ha en säker avkastning (om även låg) när räntan är lägre än någonsin. Det gäller främst de största bolagen på börsen som har en begränsat tillväxt och istället delar ut vinsten till sina ägare. Bolag med större osäkerhet kring framtida direktavkastningen är med tanke på vinsten lägre värderat. Min tro är att bolagen med en stabil direktavkastning kommer att sjunka i värde när räntenivån stiger igen.

Det mest intressanta är dock att diskussionerna handlar om avkastningskrav (som är lägre idag pga. låg ränta!?). På andra sidan myntet finns det bolagsvinsterna. Det finns sällan skuldfria bolag på börsen. För att uppnå en högre avkastning använder man belåning (hävstång). Här skiljer det sig mycket, ett fastighetsbolag kan utan problem vara belånat till 80% av tillgångarna. Dessa lån kräver också ränta, i det flesta fallen är dessa hedgade så att man kan matcha framtida kassaflöden, dock så få den låga räntan mer och mer påverkan ju längre den håller i sig. Vinsterna ökar då eftersom finansieringskostnaderna blir mindre. Så även om vi trots höga aktiekurser inte är ATH på P/E osv. så kan en del av minskade kostnaderna hänvisas till låga räntan.

Vad händer då om räntan stiger? Jo avkastningskravet kommer att stiga, aktiekurserna sjunker och med en viss fördröjning ökar lånekostnaderna för bolagen igen. Börsbubbla eller ej så är det viktig att vara medveten om konsekvenserna som den aktuella räntenivån medför. Senaste tidens upp- och nedgångar på aktiemarknaden visar vilka korta vinster de som påverkar priserna är ute efter. Det gäller att dra nytta av det istället för att förlora pengar. När vi kollar på ett bolag är tidshorisonten för att äga det många år. Årets utdelning är därmed relativt ointressant och cashflown under kommande fem åren ihop med värdeutvecklingen mer intressant.

Liknande upplever vi även nu när vi börjat kolla på hus. Om räntan räntan hamnar på över 5% kommer priserna troligtvis sjunka med. Den långa amorteringstiden gör att en skillnad från 3 till 5 procent kan pressa priserna utan problem med 5-20 procent på fastigheter.

/J

Posted in Nationalekonomi | Kommentarer inaktiverade för Effekten av en låg ränta

Översvämningarna

Har inte läst så mycket om översvämningarna i bl.a. Tyskland fram till igår. Det börjar komma upp i extrema nivåer (historiskt sett) och vilka skador som det kan medföra blir allt svårare att uppskatta. Kan konstatera att försäkringsbolagen gått ner en del senaste dagarna.

Detta är ännu ett bra exempel på hur man utan specifik kunskap om aktieanalys relativt säker kan/kunnat tjäna några procent på kort sikt. Oljekatastrofen för BP samt kärnkraftsdebatten är ett par exempel till. Är man duktig att följa nyheterna och sedan kan sätta i relation till vilka företag som påverkas mest av sådana händelser (engångseffekter) kan man blanka/köpa aktien på kort sikt. Min erfarenhet är att marknaden är så kortsiktig att många engångseffekter (lång vinter för skidsäsongen, snöslungor mm.) påverka aktiepriset mer än den faktiska finansiella påverkan (både positiv och negativ).

Jag är egentligen inget stort fan av optioner/hävstångsprodukter då prissättningen är väldigt komplext. Black and Scholes formeln är väl den som jag tror mest på dock så känns även den osäker, när volatiliteten i underliggande tillgången ökar markant, på kort tid.
Jag gissar att dräneringspumpar och avfuktare kommer att sälja slut (om det inte redan är det) i de aktuella områdena.

Har tänkt kolla vidare på hur fastighetsbolag generellt påverkas av sådana händelser. Mesta delen av risken borde det finnas försäkring mot dock så kan översvämningsdrabbade områden efter några gånger vara mindre attraktiva att hyra.

/J

Posted in Nationalekonomi | Kommentarer inaktiverade för Översvämningarna

SEK

Sämre rapport än väntat från Sandvik. Orsaken som påpekas är svenska kronan som förstärkts senaste tiden. Inte första gången det nämns och det lär följa fler rapporter som innehåller den förklaringen. En sak som jag inte kan förstå är huruvida deras valutasäkring har sett ut. Det är en sak att inte säkra framtida kassaflöden men då bör man ha en tro på en viss utveckling av valutarna som innebär att man borde tjäna på det. Annars borde företagen säkra sina kassaflöden med terminskontrakt, kostnaderna för dessa är letativ små. Ett verkstadsbolag är inte bäst på att förutspå valutakurser vilket även förklaras av att man sysslar med annat som kärnverksamhet.

Förutom delårsrapporterna har det även rapporterats om högre arbetslöshet än väntat. Den trenden tror jag kommer hålla i sig ett tag framöver. Varvid även det kommer att påverka kronans värde. För att öka sysselsättningen är en utväg att vi blir billigare igen och kan konkurrera med andra länder. På vilket sätt det kommer att ske är osäker, antagligen korrigerar marknaden det själv rätt fort när investerare flyr Sverige. Vi räknar avkastning i SEK på börsen men för exempelvis en investerare från Tyskland har även valutan haft en positiv effekt och någon gång ska vinsterna realiseras och placeras någon annan stans.

Bilden nedan har sett liknande ut senaste dagarna och jag tror att kronan framöver sakta kommer att tappa i värde igen. Räntepolitiken tror jag själv har mindre påverkan dock så skrev media en del om att kronan tappade pga. oförändrat ränta. Självklart kan Euron ifall det blir fler turbulenser kring sydeuropa under vissa korta perioder tappa i värde igen. I kontrast till den höga värderignen av SEK finns Tyskland vars timkostnad (med hänsyn till effektiviteten inom produktionen) internationellt sett måste vara på extremt låga nivåer. Jag hör nästan varje vecka att svenska produktioner flyttas utomlands, i flera fall tom. till Tyskland, till det finns nog bara en anledning och det är kostnaderna för produktionen.

Valuta

/J

Posted in Nationalekonomi | Kommentarer inaktiverade för SEK

Cypern

Rätt intressant hur insättningsgarantin inte kan utesluta att kontanter från sparare krävs in genom en engångsskatt. Följderna är inte så stora än men det skapar nog en osäkerhet i längden. Vad händer om andra Sydeuropeiska länder tvingas till liknande åtgärder? Att hålla en valuta på ett bankkonto generellt är inte så riksfri som många tror tydligen. Det ger även fel signaler att utan förvarning beskatta besparningar (även om Cypern annars har låga skatter) indirekt så uppmuntras man att kosnumera med lånade pengar istället för att först spara.

Tyvärr har jag inte haft tillgång/tid till datorn i helgen vilket annars med tanke på inlägget https://investerailivet.wordpress.com/2013/03/16/tank-fore/ hade kunnat ge några kronor. Guldpriset samt USD upp.

/J

Posted in Nationalekonomi | Kommentarer inaktiverade för Cypern

Skuldfri om 140 år

Rapporten från FI har fått en del publicitet både i tidningar samt på en del bloggar. Att amorteringstakten i genomsnitt ligger på 140 år är helt oförståelig. Många nybyggda villor kommer inte ens att stå kvar om hundra år. Dessutom är kanske även dessa oattraktiva om 40 år redan och därmed svårsålda (design, dålig kvalitet mm.). 140 år motsvarar omkring 4 generationer i dagens samhälle. Boendet används helt klart som bankomat för att konsumera (bil, båt, resor mm.) samt investera pengar i aktier och fonder.

Med en linjär amortering på 140 år och antagandet att banken gör en bruttovinst på 1% per år på ett bolån så tjänar (bruttovinst) banken 70% av lånesumman under amorteringstiden. Det finns alltså ett stort intresse av bankerna att hålla priserna samt belåningen uppe. Att korta ner amorteringtiden till 30 år skulle påverka bankernas vinster i stor utsträckning. Kostnaden för lånet ligger på omkring 300% av lånesumman totalt.

Det som gör mig mest fundersam är skuldkvoten som räknas fram. Säg att en försralåntagare idag har en skuldkvot på 350% av den disponibla årsinkomsten (nettoinkomst) så skulle den med samma sparkvot som vi har (nästan 50%) behöva spara i 7 år för att finansiera sitt hus helt med egna medel. Pratar jag med släktingar/vänner i Tyskland och säger att man skulle kunna spara ihop till en villa på mindre än tio år så blir det en del frågetecken. Visst har tyska husen en annan byggteknik (längre hållbarhet? Högre standard?) men båda fyller sitt syfte.

Lösningen är helt klart att ändra beteendet. Att uppmuntra till att spara först och därmed behöva låna mindre andel av köpeskillingen. Det måste även finnas ett amorteringskrav som motsvarar husets värdeminskning. Det viktigast i Sverige som bara erbjuder relativ korta fasta räntor är dock att priserna inte ska styras av kortsiktig låga räntor. Med 140 år genomsnittlig amorteringstakt , i stort sett rörlig ränta och hög belåning är ränterisken i Sverige extremt hög jämfört med andra länder i Europa.

/J

Posted in Nationalekonomi | 4 Kommentarer

Makrotankar

Flesta indexen börja röra sig mot ”all time high”. Jag själv utgår från en långdragen lågkonjunktur. Den låga räntan som har varit ett tag har inte kunnat få igång investeringarna (indirekt produktion och konsumtion) som man hade hoppats på. Varslen i Sverige är fortfarande höga, bilförsäljningen minskar samt en stark svensk krona. Det är just svenska kronan som jag funderar på om den verkligen kan behålla sitt värde mot andra valutor länge till. Pundet rekordbilligt, dollarn och Euron är också på en låg nivå. Jag själv köper mer och mer från Tyskland och England då allt blivit mycket billigare med dagens kronkurs. Innan jobben ökar igen i Sverige behöver kronan går ner vilket samtidigt innebär en risk då alla importvaror kommer att bli dyrare. När väl kronan tappar i värdet kommer även inflationen stiger, lönerna ska anpassas till dyrare råvaror (olja, mat osv.) Det finns idag även ett för stort utbud av pengar (billiga krediter) som måste placeras någonstans. När inflationen väl ta fart är det svårt att stoppa den då det bekostas av en stigande arbetslöshet.

Huspriserna i Sverige är på tok för höga och många har nog insett att man kan räkna med en negativ avkastning närmaste tio åren. Långa obligationen kan bara sjunka i värde med dagens räntenivå och att ha pengarna på banken ge ingen vidare avkastning heller. Antagligen börja marknaden förvänta sig en högre inflation och kapitalet flyttas mot aktiemarknaden och därmed hellre investera i realtillgångar. Jag tror att bolag med stadiga utdelningar (kassaflöde som rör sig i samma takt som inflationen) och överskådlig skuldsättning kommer att efterfrågas mer och mer av marknaden.

Jag tror även att det finns en överhängande risk för ett kommande valutakrig. Investera kommer så småningom göra sig av med tillgångarna i Sverige och flytta över kapitalet till större/säkrare länder. Euron har medfört att valutakrigen hålls borta i större grad och gynnar de starka ekonomierna som exempelvis Tyskland. Exporten hade antagligen varit betydligt lägre för Tyskland om man hade haft D-mark.

Jag fortsätter därför att fokusera på tyska aktier där jag tror att nedsidan är väldigt lågt räknat i SEK.

/J

Posted in Nationalekonomi | Kommentarer inaktiverade för Makrotankar

Internationell ekonomi – framtida växelkurser

Reflekterade lite mer djupgående över framtida inflationen igen, resultatet blev att jag var tvungen att leta upp en bok i förrådet. Resultatet blev några timmars läsning (två år sen sist jag öppnade en bok i nationalekonomi) i boken International Economics skriven av Paul Krugman. Boken är enligt mig väldigt pedagogiskt, man går igenom alla olika påverkande variabler i rätt följd, sätter dessa i relation till historien för att sedan presentera modellen. Antagligen är det att föredra att läsa boken Macroeconomics av Olivier Blanchard innan för att ha den grundläggande kunskapen.

International Economics kommer jag nog försöka att läsa igenom hela igen (tyvärr är tid en bristvara i nuläget). Anledningen är att jag vill vara säker på att enligt modellerna kunna uppskatta hur penningpolitiska beslut påverka ekonomierna. Det finns samband mellan mycket. Penningmängden påverka växelkursen, växelkursen påverka produktionen och därmed sysselsättningen som i sin tur påverka lönerna, lönerna påverka priserna som i sin tur påverka inflationen. Till varje samband finns en modell som speglar vad som händer om en variabel förändras allt annat lika. Jag hoppas att kunna skapa en kort sammanfattning av varje relevant model närmaste månaderna.

Det jag är mest intresserad av är att se hur växelkurserna (inflartion, ränta) kan förväntas utvecklas närmaste tio åren. Eftersom framtida investeringarna inte ska vara lika mycket ”spekultaion” jämfört med våra tidigare köp vill jag även göra en uppskattning om hur värdet räknat i SEK kommer att utvecklas i våra innehav. En kort räntefond i NOK kan ge 10% avkastning på ett år om SEK försvagas motsvarande utan att något annat förändras i Norge. Det är även därför som jag väljer att fokusera på tyska aktier där majoriteten av bolagens intäkter finns i samma land. Skulle Euron faller sönder kommer den tyska valutan blir dyrare, fastigheterna inom landet kommer ha samma värdering uttryckt i lokal valuta, lönerna kommer vara samma men uttryckt i SEK skulle allt blir dyrare. Då en del av våra investeringar ska finansiera framtida uppehälle utomlands gäller det att inte enbart fokuser på att våran köpkraft i Sverige ska vara så hög som möjligt utan även utomlands. Jag minns hur devalveringen påverka priserna för oss från utlandet i början av 90-talet. Huspriserna i Sverige sjönk avsevärt (i utländsk valuta) för intressenter från utlandet. Åt andra hållet blev allt utomlands mätt i SEK dyrare. Finanskrisen gav extremt bra tillfällen att öka sin avkastning i SEK genom relativt säkra investeringar som räntefonder, lågvolatila aktier utomlands för att sedan när SEK var som billigast och svenska aktier likaså vikta om igen.

/J

Posted in Nationalekonomi | Kommentarer inaktiverade för Internationell ekonomi – framtida växelkurser

Swedish Greys - ett WordPress-tema från Nordic Themepark.