Kalkyl hyresfastighet

Det var ett tag sedan jag skapade mina Excel-filer för att räkna på investeringar direkta i hyresfastigheter. Den sänkta vinstskatten gör att det blir mer gynnsam att äga fastigheten genom ett aktiebolag. Nu är det bara 22% som man ska skatta av den bokförda vinsten vilket innebär att en större del av kassaflödet från hyrorna kan amorteras (istället för att betalas i skatt).

Det viktigaste av allt är att skilja kassaflödet och bokföringstekniska vinsten. I mina investeringskalkyler är utgångspunkten alltid att hela kassaflödet ska amorteras. Ju större kassaflöde desto snabbare minskar skuldsättningen också. Varje krona mindre i skuld ökar vid nästa år kassaflödet eftersom kostnaderna för räntan minskat.

Det är alltså så stort kassaflöde som möjligt (efter skatt) som man vill åt. Vinsten i en enskild firma beskattas både med arbetsgivaravgiften och inkomstskatt (omkring 50% totalt). Resterande del kan användas till amortering. I ett AB med 22% skatt har man alltså 78% kvar (av bokförda vinsten före skatt). Här skjuter man alltså upp skatten (på utdelning) tills man eventuellt såld fastigheten och ska dela ut en klumpsumma till sina ägare. Resterande kostnader kan bokföras på samma sätt, avskrivningar på byggnader, drift och underhåll, även räntan i en enskild firma kan dras av som kostnad (istället för att få 30% på inkomstskatten tillbaka) vilket också är mer gynnsam.

Fördelen med AB är alltså att en större del pengar (som jag kan undvara lång tid) kan jobba åt mig. Det hela fungerar alltså om jag inte behöver ta ut större lön eller utdelningar löpande från verksamheten. Ett företag där jag ska konsumera upp hela vinsten varje år är antagligen inte mer gynnsam som AB. Det som påverka mest är avskrivningstiden på fastigheter som är flergånger mindre än avkastningskravet på dessa.

Jag ska modifiera Excel-modellen en del för att skilja åt kassaflöde och vinst ännu mer.

En enkel regel för de som vill bygga fortast möjligt EK är att i en enskild firma görs det med skattade pengar (50% skatt, samma sort som ens nettolön), medan i ett AB bara 22% skattas och EK därför kan byggas upp med över 50% mer (78/50=1,56).

 

Ha en bra kväll!

/J

Publicerat i Ekonomi med fokus på investering, Husplaner, Uncategorized och taggad , , , . Bokmärk permalänken. RSS-feed för det här inlägget. Både kommentarer och trackbacks är för närvarande avstängda.

6 Responses to Kalkyl hyresfastighet

  1. oskar säger:

    Är själv väldigt intresserad av att lära mig mer om fastigehtsinvesteringar och hur man räknar osv. Du skulle inte kunna posta ett inlägg på hur man räknar ut avkastningen på en hyresfatighet, tror många inkl mig hade uppskattat och tyckt ett sådant inlägg skulle vara intressant.

    • investerailivet säger:

      Hej Oskar, yes tanken är att jag ska lägga ut en kalkyl med siffror från en konkret annons. Finns faktiskt ett objekt som jag kollade närmare på men just nu går all vaken tid som inte spenderas på jobben åt till att kolla upp och räkna på en vanlig villa.

      Trevlig kväll!

      /J

  2. oskar säger:

    Det låter väldigt intressant, kommer hålla ögonen öppna efter det inlägget. Tack för svaret och en bra blogg.

    /Oskar

  3. Det här har jag funderat på i många omgångar. Intressant att se andras tankar.
    Belåningsgraden gör ju allt imo.

    • investerailivet säger:

      Belåningsgraden är viktig att ha en strategi för. I mitt fall anser jag det inte aktuellt att amortera ner hela värdet. Troligtvis är en bra strategi (vår riskprofil) när det gäller hyresfastigheter att ha lånefinansiering med 50% långsiktig. Man kan alltid omfinansiera ett objekt och investera pengarna i något annat. Jag räknar dock med att belåna fastigheten till 85% vid köp för att sedan snabbt amortera ner till 50%.

  4. Mikael säger:

    Hej!
    Nyfiken på dina kalkyler! Hur har du fått ihop det? Något som du kan delge?
    Jag sitter själv och försöker få ihop en kalkyl men det finns många punkter som jag behöver få till.
    Lycka till och ha det gott så länge!

    Med vänlig hälsning.
    Mikael

Swedish Greys - ett WordPress-tema från Nordic Themepark.